ビバリーホームズ久が原II
ビバリーホームズ久が原II（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区鵜の木1丁目 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社ニッテイライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
ビバリーホームズ久が原IIは東京都大田区鵜の木1丁目にある投資用ワンルームマンションです。この棟単体の割高診断はまだデータ蓄積中ですが、大田区全体の診断250件や周辺の地価公示・取引事例をもとに、宅建士の視点で相場の読み方を中立に解説します。
立地と交通
ビバリーホームズ久が原IIは、東京都大田区鵜の木1丁目にあります。最寄り駅や徒歩分数といった交通情報は今回のデータには含まれていないため、分譲会社（マンションを建てて販売した会社）である株式会社ニッテイライフへの問い合わせや、重要事項説明書（取引前に物件の重要な情報をまとめた書類）、地図サービスでの確認をおすすめします。
周辺の地価公示地点（東嶺町３４－１４、棟から521m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり624,000円でした。前年の583,000円から7%上昇しています。用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率（敷地に対して建物を建てられる割合を示す数字）50%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合を示す数字）100%、準防火地域に指定されています。
用途地域が第一種低層住居専用地域であることは、低い建物を中心とした住宅地であることを示す言葉です。大きな商業施設や高層ビルは建てにくいエリアと考えられますが、実際の町並みや雰囲気は現地を訪れて確かめることをおすすめします。交通の便や周辺施設についても、合わせて確認すると良いでしょう。
建物と管理
竣工年、総戸数、階数、構造、権利（所有権か借地権かなどの種別を示す言葉）といった建物の基本情報は今回のデータには記載がないため、登記簿や重要事項説明書、または分譲会社の株式会社ニッテイライフに確認してください。管理会社やブランド名についても今回のデータには無いため、同じく重要事項説明書や管理組合に確認してください。
マンションの管理状態は、修繕がきちんと行われているかによって資産価値に大きく影響します。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、修繕の実施状況を確かめることをおすすめします。この棟は管理会社の名前が今回のデータに無いため、重要事項説明書で管理の体制を確認してください。管理の良し悪しは外からは分かりにくいため、書面での確認を怠らないようにしましょう。
分譲会社は株式会社ニッテイライフです。分譲会社や管理会社について、これまでの対応や評判は今回のデータには含まれていないため、会社名で調べたり、宅建業者の登録情報を確認したりすることをおすすめします。管理の質は住み心地や資産価値に関わるため、早い段階で確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
ビバリーホームズ久が原II単体の割高診断は件数がまだ無く、データ蓄積中です。割高診断とは、提示価格が周辺の相場に対して高すぎないかを調べる仕組みです。この棟については参考にできる個別データがまだ集まっていないため、次に紹介する大田区全体の傾向を参考にしてください。
大田区全体では診断の件数が250件あり、判定の内訳は危険（割高）114件、注意43件、安全・割安91件、判定不能2件で、最も多い判定は危険（割高）です。平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は110907万円、家賃中央値は85,300円でした。この棟を検討する際は、これらのエリア傾向と実際の提示価格・想定家賃を比べて確認してください。
平均値はエリア全体の傾向を示すものであり、個々の物件の価格が平均と同じとは限りません。大田区のように広いエリアでは、駅からの距離や建物の古さによって相場が大きく異なることがあるため、似た条件の物件と直接比べることが大切です。この棟のように個別の診断データがまだ少ない場合は、その点を特に意識しておきましょう。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は318件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルです。鵜の木地区の例では、2025年第4四半期に25平方メートルの1Kが2600万円や2900万円、20平方メートルの1Kが2200万円で取引されています。
洪水や土砂災害などのハザード情報、用途地域の詳細な指定は今回のデータには含まれていないため、大田区が公開しているハザードマップや都市計画図で確かめてください。地価公示地点は第一種低層住居専用地域、準防火地域でしたが、棟そのものの指定は別に確認することをおすすめします。
取引事例はあくまで過去の成約価格であり、今後の値動きを保証するものではありません。価格を判断する際は、事例の築年・面積・間取りが検討している物件と近いかどうかも、あわせて確認してください。ワンルーム投資では、賃貸に出した場合の想定家賃も合わせて確認すると判断がしやすくなります。
この棟単体の診断はデータ蓄積中のため、大田区全体の傾向を参考にしましょう。
建物の竣工年・構造・管理会社などは今回のデータに無く、重説や登記簿での確認が必須です。
大田区は危険（割高）判定が最多のため、提示価格を周辺の取引事例・地価公示と必ず比較しましょう。
- 建物の竣工年・総戸数・構造・権利を登記簿や重説で確認する
- 管理会社や管理組合の総会議事録・長期修繕計画を確認する
- 分譲会社（株式会社ニッテイライフ）に問い合わせて最新情報を得る
- 最寄り駅や交通アクセスを地図サービスや現地で確認する
- 大田区のハザードマップで浸水・土砂災害の指定を確認する
- 周辺の取引事例や地価公示と提示価格を比べて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東嶺町３４－１４（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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