ビバリーホームズ早稲田
ビバリーホームズ早稲田（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区高田1丁目4-3 |
|---|---|
| 築年 | 2008年9月（築18年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 分譲会社 | 株式会社ニッテイライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区高田にある投資用ワンルーム「ビバリーホームズ早稲田」を宅建士の視点で解説します。2008年築・33戸のマンションで、構造や管理体制など公表されていない項目も多く、周辺の地価上昇や洪水の想定なども含めて、購入前に確認したい点を整理しました。
立地と交通
ビバリーホームズ早稲田は東京都豊島区高田1丁目4-3に位置します。「早稲田」の地名が入っていますが、最寄り駅や徒歩分数などの交通情報は今回のデータに含まれていません。駅からの近さは暮らしやすさだけでなく、賃貸に出す際の貸しやすさにも関わる点なので、不動産情報サイトの地図や物件概要書で確かめてください。
近くの地価公示（高田１－３－１１、棟から約48m）は1平方メートルあたり764,000円で、前年の681,000円から12.2%上がっています。用途地域は第一種住居地域で、建物を建てられる土地の割合を示す建蔽率は60%、建物の延べ床面積の上限を示す容積率は300%、燃えにくい建材を求める準防火地域という区分です。
地価が1年で12.2%上昇している点は、この周辺の人気が高まっている可能性を示すプラス材料の一つです。ただし地価の上昇がそのまま物件の資産価値や賃貸需要の高さを保証するわけではないため、実際の人の流れや周辺の施設は現地を歩いて確認する価値があります。
建物と管理
竣工は2008年9月で、2026年時点で築18年になります。総戸数は33戸で、分譲した会社は株式会社ニッテイライフです。一方で階数、建物の構造（鉄筋コンクリートなど建物を支えるつくり）、土地や建物の権利の形式、管理会社の名前は今回のデータに含まれていません。
これらは住み心地、修繕のしやすさ、将来売るときの価格に影響する大事な項目です。構造と権利の形式は登記簿謄本や重要事項説明書で確かめてください。管理の実態については、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
築18年という年数は、大規模修繕の実施時期やこれからの修繕費の見通しを考える上での目安になります。これまでに大規模修繕が行われたか、次回の予定がいつかは今回のデータに無いため、長期修繕計画書と修繕履歴を管理会社か管理組合に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断（価格が周辺の相場に対して高いか安いかを判定する仕組み）の件数は0件のため、相場ポジションの節は現時点でデータ蓄積中です。この棟だけを見た平均利回りや家賃の情報はまだありません。
参考として、豊島区全体（診断289件）では「危険（割高）」の判定が158件と最も多く、次に「安全・割安」が86件、「注意」が38件、判定ができなかったものが7件でした。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃の中央値は86,000円です。
これらはこの棟の数字ではなく、区内にある別の多くの物件を含めた全体の傾向です。豊島区では割高と判定される物件が多い一方、安全・割安とされる物件も一定数あるため、この棟の価格が適正かどうかは個別に、周辺の取引事例や家賃相場と比べて確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺（2024年第1四半期から2025年第4四半期）の取引事例は775件あり、価格の中央値は3000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は114.3万円、面積の中央値は25平方メートルです。
例として、2025年第4四半期に高田地区で築1977年の1LDK・40平方メートルが3000万円、2025年第3四半期に西早稲田地区で築2011年の1K・25平方メートルが1900万円、築1991年の1R・20平方メートルが1700万円で取引されています。広さによって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード（災害の想定）では、洪水による浸水の想定が0.5〜3m、液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」、地形は周囲より低い「谷底低地」とされています。浸水の想定がある点は気になる材料なので、自治体が公開するハザードマップと合わせて、浸水対策や保険の有無を確認する価値があります。
取引事例の多さは、この地域で中古マンションの売買が活発に行われていることを示しています。価格帯は面積によって大きく異なるため、この棟の広さに近い事例を選んで提示価格と比べることが、割高かどうかを判断する手がかりになります。
築18年・33戸という基本情報はあるが、構造や管理体制など多くは非公表です。
この棟の診断はまだなく、豊島区全体では「危険（割高）」の判定が最も多い結果でした。
地価は上昇傾向ですが、洪水の想定もあり、価格と災害リスクの両方を確かめたい棟です。
- 階数・構造・権利の形式を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や修繕計画を管理組合の総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 最寄り駅やアクセスを地図や物件概要書で確認する
- 価格が周辺の取引事例や地価の動きと比べて妥当か確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mへの備えを自治体のハザードマップで確認する
- 実際の家賃や空室の状況を管理会社や仲介会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田１－３－１１（この棟から約48m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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