ルーブル桜台
ルーブル桜台（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉北3丁目9-4 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 桜台駅 徒歩11分 ／ 都営大江戸線 新江古田駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2012-08（築14年） |
| 総戸数 | 83戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル桜台は、東京都練馬区豊玉北にある2012年築・地上5階建て・83戸のワンルームマンションです。桜台駅と新江古田駅の両方が利用できる立地で、割高診断は参考値ながら2件中1件が「危険（割高）」という結果でした。宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ルーブル桜台は、西武池袋線桜台駅から徒歩11分、都営大江戸線新江古田駅から徒歩12分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学で行き先の選択肢が広がる点は魅力です。ただしどちらの駅からも徒歩10分を超えるため、雨の日や荷物が多い日の移動は負担に感じる人もいるでしょう。
この建物がある場所の用途地域は第1種住居地域で、市街化区域に区分されています。用途地域とは、建てられる建物の種類や大きさを決める都市計画上のルールのことです。住宅を中心とした落ち着いたエリアに位置していると考えられますが、実際の周辺環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2012年8月に竣工した、地上5階建て・総戸数83戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、土地と建物をまとめて所有する形になります。築14年で、ワンルームマンションとしては比較的新しい世代の建物といえます。
分譲会社は株式会社TFDコーポレーション、管理会社は株式会社TFDコミュニティです。ブランド名の「ルーブル」はクリードが首都圏主要駅周辺で展開する都市型ワンルームの企画・分譲ブランドです。修繕の計画や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」はありませんでした。平均実質利回りは3.43%、平均提示価格は2395万円です。家賃はサンプル2件で、中央値79,500円（最小74,000円、最大85,000円）でした。最終診断日は2026年9月22日です。
同じ時期の練馬区全体の診断は193件で、「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件でした。エリア平均の実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。棟の診断はまだ2件と少なく、この棟だけで相場より高いか低いかを決めるのは難しい状況です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示地点（豊玉北4-4-5、棟から297m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり999,000円でした。前年の907,000円から10.1%上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%、防火地域に指定されています。地価公示は毎年の土地の値段の目安を示す国の調査で、エリアの地価の動きを知る手がかりになります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで445件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は92.5万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として挙がっている物件は1975年築で、築年数や間取りがこの棟とは異なるため、そのまま比較するのではなく、築年や広さが近い事例を自分でも探してみることをおすすめします。
ハザード情報では、この場所の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが低いとされる情報ですが、地震や豪雨への備えは個人でも確認しておくとよいでしょう。
ルーブル桜台は桜台駅・新江古田駅が使え、2012年築・83戸のRC造マンションです。
割高診断は参考値で2件中1件が「危険（割高）」でしたが、件数が少なく判断は保留が必要です。
地価公示は10.1%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 長期修繕計画書と総会議事録を管理組合に確認する
- 賃貸の募集状況や空室期間を管理会社に確認する
- 国交省のサイトで最新の地価・取引情報を確認する
- ハザードマップで最新の浸水・液状化情報を確認する
- 似た広さ・築年の取引価格を自分でも調べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別途判断が必要なため。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 85,000円
- 74,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 16% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉北４－４－５（この棟から約297m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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