ルーブル練馬弐番館
ルーブル練馬弐番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築16年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉中2丁目12-6 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 練馬駅 徒歩11分 ／ 西武池袋・豊島線 練馬駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2010-01（築16年） |
| 総戸数 | 120 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル練馬弐番館は、東京都練馬区豊玉中2丁目にあり、都営大江戸線・西武池袋豊島線の練馬駅から徒歩11分に建つ2010年築・8階建て120戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、地価公示は前年より上昇しています。周辺の取引事例や管理体制も合わせて確認したい一棟です。
立地と交通
ルーブル練馬弐番館は、東京都練馬区豊玉中2丁目にあります。最寄りは都営大江戸線と西武池袋・豊島線の練馬駅で、どちらも徒歩11分です。1つの駅で2つの路線が使えるため、都心方面にも西武線沿線方面にも出やすい立地といえます。
国交省のデータでは、この建物がある場所の用途地域は近隣商業地域、区域は市街化区域とされています。近隣商業地域は、住宅と小さなお店が混ざって建てられる地域という意味です。駅から少し離れた分、閑静さと商業施設への便利さのバランスを自分の目で確認しておくと安心です。
建物と管理
この建物は2010年1月に竣工した、8階建て・総戸数120戸の鉄筋コンクリート（RC）造マンションです。築16年で、土地と建物をまとめて所有する「所有権」というタイプです。分譲した会社は（株）クリードで、管理はTFDコミュニティが行っています。
クリードは「ルーブル」というブランドで、首都圏の主要駅の近くに都市型のワンルームマンションを企画・分譲してきた会社です。ただし、この棟の具体的な修繕計画や管理組合の運営状況、公式サイトの物件概要は今回のデータに含まれていません。長期修繕計画や総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しか行われていないため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回りは3.39%、平均の提示価格は2220万円、家賃は74,000円でした。診断件数が少ないため、この棟全体の傾向と決めつけることはできません。
練馬区全体でみると、診断の件数は194件あり、「危険（割高）」が97件、「注意」が31件、「安全・割安」が66件でした。平均の実質利回りは3.71%、平均の提示価格は1950万円、家賃中央値は73,200円です。この棟の数字とエリア全体の数字を並べて、どちらの位置にあるかを考える材料にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から373m離れた豊玉北4-4-5の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり999,000円で、前年の907,000円から10.1%上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%・防火地域に指定されています。地価が上がっていても、個々のマンションの価格が同じように上がるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で550件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は92万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の中村北地区では、20平方メートルの1Kが2100万円で取引された例があります。築年や間取りによって価格の幅は大きいので、個別に見比べる必要があります。
ハザードの面では、この棟の周辺は洪水の浸水想定が「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ただし、これはデータ取得時点の情報です。最新のハザードマップは練馬区の公式サイトで確認してください。
この棟の割高診断は1件のみで参考値、「危険（割高）」の判定だけで即断はできません。
練馬区全体は危険97件・注意31件・安全66件と判定が分かれ、エリア内でも差があります。
地価公示は上昇基調ですが、管理体制や取引事例は売主・管理会社に確認してから判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 現在の入居状況や賃料を管理会社に確認する
- 地価公示地点（373m先）と建物自体の用途地域の違いを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて妥当性を確認する
- 最新のハザードマップを練馬区公式サイトで確認する
- 価格の妥当性は別問題なので、これらが揃えば買ってよい、という意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.32ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.32ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 74,000円
この棟の家賃中央値（74,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 1% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉北４－４－５（この棟から約373m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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