日神パレステージ中村橋
日神パレステージ中村橋（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区中村北3-16-13 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 中村橋駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1994-01（築32年） |
| 総戸数 | 85戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日神不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレステージ中村橋は東京都練馬区中村北、西武池袋線中村橋駅から徒歩2分に建つ1994年築・地上12階建て85戸のマンションです。割高診断は参考値ながら「注意」が中心で、駅近の利便性と築年数のバランスを確かめたい1棟です。
立地と交通
日神パレステージ中村橋は東京都練馬区中村北3-16-13にあり、西武池袋線中村橋駅から徒歩2分の場所に建っています。駅からの近さは入居者を探しやすい材料になりますが、実際の空室の埋まりやすさは賃貸情報サイトなどで最新の募集状況を確認してください。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。これは建物を建てやすい地域であることを示す数値ですが、周辺にどんな建物が増えるかは今回のデータに無いため、役所の都市計画窓口で確認してください。周辺では地価公示の上昇も見られ、エリア全体の人気の高さがうかがえます。
建物と管理
建物は1994年1月の竣工で、2026年時点で築32年になります。地上12階建て・総戸数85戸の鉄筋コンクリート造（RC造、頑丈な造りの建物という意味です）で、権利形態は所有権です。分譲は日神不動産株式会社、管理は日本ハウズイング株式会社が担当しています。
築32年ということで、大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画が気になるところです。これらは今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。判定の内訳は「注意」が2件で、平均実質利回りは3.82%、平均提示価格は1450万円でした。家賃は中央値56,500円（55,000円〜58,000円、2件のデータ）で、最終診断日は2025年1月23日です。
練馬区全体では193件の診断があり、「危険（割高）」が97件と最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が66件でした。エリアの平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。この棟の家賃中央値はエリアの中央値より低く、価格や利回りの位置づけは物件ごとに確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から156m離れた中村北4-8-30の地点は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,080,000円です。前年の986,000円から9.5%上昇しており、地価が上がっている様子がうかがえます。ただし地価の上昇がそのまま物件価格の値上がりを意味するわけではありません。
周辺の取引事例は425件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2400万円、単価中央値は1平方メートルあたり100万円、面積中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期に1DK・30平方メートル・2010年築が3900万円、2DK・30平方メートル・1976年築が1200万円や1300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5m未満、液状化のしにくさは「液状化しにくい」、地形は安定しているとされるローム台地です。ただし周辺の詳しい浸水シミュレーションや避難計画は練馬区のハザードマップで最新情報を確認してください。
駅徒歩2分の利便性は魅力ですが、築32年の修繕状況は書類で確かめる必要があります。
割高診断は2件の参考値で「注意」が中心、エリア全体は「危険（割高）」が最多です。
地価は上昇傾向でも、価格の妥当性は周辺取引事例や賃料相場と照らして個別に判断してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で権利関係と構造の詳細を確認する
- 賃貸情報サイトで現在の募集家賃と空室状況を確認する
- 周辺の取引事例と価格が見合っているか照合する
- 練馬区の最新ハザードマップで浸水想定を再確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点21件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.11ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.82%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.11ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 58,000円
- 55,000円
この棟の家賃中央値（56,500円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 22.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中村北４－８－３０（この棟から約156m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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