日神パレス江古田
日神パレス江古田（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築38年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区小竹町一丁目55-7 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 江古田駅 徒歩2分 ／ 西武有楽町線 新桜台駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1988-09（築38年） |
| 総戸数 | 31 |
| 階数 | 地上3階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 日神管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレス江古田は、東京都練馬区小竹町にある、西武池袋線江古田駅から徒歩2分の投資用ワンルームマンションです。1988年築、総戸数31戸、RC造3階建で、割高診断の参考値や地価公示データをもとに、宅建士の視点で駅近の利便性や価格の妥当性などを中立に整理します。
立地と交通
日神パレス江古田は、西武池袋線の江古田駅から徒歩2分という駅に近い場所に建っています。さらに西武有楽町線の新桜台駅も徒歩10分で利用でき、2つの路線を使い分けられる点は通勤や通学で便利です。駅に近いマンションは、賃貸に出したときに部屋を探す人の目に留まりやすい傾向があります。
国の調査資料によると、このあたりは近隣商業地域で、市街化区域に区域分けされています。近隣商業地域は住宅専用の地域より建物の用途に関する制限が緩く、店舗やオフィスも建てられる地域です。市街化区域とは、すでに街になっている場所や、これから計画的に街づくりを進める場所を指します。実際の周辺環境は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1988年9月に完成した、鉄筋コンクリート造（鉄の骨組みをコンクリートで固めた丈夫なつくり）の地上3階建てで、総戸数は31戸です。築年数は38年で、権利の形式は所有権です。管理会社は日神管財株式会社が担当しています。古い建物でも、管理がしっかりしていれば長く住める物件になります。
一方で、長期修繕計画（将来の修繕にかかるお金や時期を示す計画）の内容や、これまでの大規模修繕の実施状況、管理組合の運営状態はこのデータには含まれていません。これらは建物の将来の安全性やお金の面に関わる大事な情報なので、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われていないため、参考値として扱います。割高診断とは、家賃や物件価格をもとに、投資用マンションの価格が周辺の相場より高すぎないかを調べる仕組みです。判定の内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、2件の判定が分かれています。
実質利回りとは、家賃収入が物件の価格に対してどれくらいの割合になるかを示す数字です。この棟の平均実質利回りは4.17%、平均提示価格は1340万円でした。家賃は中央値56,000円で、49,000円から63,000円の間に収まっています。
練馬区全体で見ると、診断件数は193件あり、「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件という内訳です。平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円でした。この棟の利回りはエリア平均より高めですが、診断件数が2件と少ないため、この差だけで割安と決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示とは、国が毎年1月1日時点の土地の値段の目安を公表する制度です。この棟から159m離れた小竹町１－５１－９の地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり656,000円でした。前年の606,000円から8.3%上昇しています。この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域に指定されています。
建蔽率とは敷地面積に対して建てられる建物の面積の割合、容積率とは敷地面積に対する建物全体の延べ床面積の割合を示す数字です。準防火地域は、火災が燃え広がりにくくなるよう建物の構造に基準を定めた地域です。これらは土地の使い方や建て替えの余地にも関わるため、覚えておくと役立ちます。
周辺の取引事例は407件(2024年第1四半期〜2025年第4四半期)あり、価格の中央値は2300万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、970万円・20平方メートルの1R(豊玉上)や、780万円・20平方メートルの1R(小竹町)などの事例があります。価格は部屋の広さや階数で変わるため、個別の比較には注意が必要です。
ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、液状化もしにくい地盤とされ、地形はローム台地です。液状化とは、地震の際に地盤が水を多く含んで一時的に軟らかくなる現象で、ローム台地は火山灰が積み重なってできた硬めの地盤を指します。災害リスクが低いという調査結果ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に練馬区の最新のハザードマップも合わせて確認してください。
江古田駅徒歩2分という駅近の立地は、賃貸需要を考えるうえで強みになります。
割高診断は2件のみの参考値で、危険・安全の判定が1件ずつに分かれています。
地価は上昇していますが、建物管理の実態は書類で必ず確かめてください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期と内容を確認する
- 現在の入居者の賃料や契約条件を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 用途地域や建築制限を都市計画図で確かめる
- 最新のハザードマップで災害リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.46ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.17%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 63,000円
- 49,000円
この棟の家賃中央値（56,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 23.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／小竹町１－５１－９（この棟から約159m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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