ルーブル練馬沼袋
ルーブル練馬沼袋（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉南1丁目15-1 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 沼袋駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 100戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル練馬沼袋は、東京都練馬区豊玉南にある2012年竣工・地上5階建て100戸の投資用ワンルームマンションです。西武新宿線沼袋駅から徒歩13分。診断データや周辺の地価・取引事例をもとに、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ルーブル練馬沼袋は、東京都練馬区豊玉南1丁目にあります。最寄りは西武新宿線の沼袋駅で、徒歩13分の距離です。駅から少し歩く分、静かな住宅地の中にあると考えられますが、道順や坂道の有無は実際に歩いて確かめることをおすすめします。
この場所は「第1種中高層住居専用地域」という、中くらいの高さの建物を中心に住宅がまとまって建てられるエリアに区分されています。大きな商業施設や工場が少なく落ち着いた環境が期待できますが、スーパーや病院までの距離は現地で確認してください。
建物と管理
建物は2012年3月に竣工し、築14年です。鉄筋コンクリート造の地上5階建てで、総戸数は100戸あります。土地と建物をまとめて所有する「所有権」のマンションで、分譲はTFDコーポレーション、管理はTFDコミュニティが行っています。ブランド名は「ルーブル」で、クリードが企画・分譲してきた都市型ワンルームの一つです。
築14年ということもあり、外壁や設備の修繕がどこまで進んでいるかは今回のデータに入っていません。修繕の計画や実施状況は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての診断は1件のみで、件数が少ないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回りは3.36%、平均提示価格は2160万円、想定家賃は72,900円（家賃のサンプルも1件、最終診断日は2025年7月11日）です。
参考までに、練馬区全体での診断は194件あり、「危険（割高）」が97件、「注意」が31件、「安全・割安」が66件という内訳です。エリア全体の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1950万円、家賃中央値は73,200円でした。この棟の数字は1件分なので、エリアの傾向と単純に比べて結論を出すことはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から173m離れた江古田４－３２－１４の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり594,000円で、前年の556,000円から6.8%上昇しています。この地点は第一種低層住居専用地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は60%、延べ面積の割合（容積率）は150%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリアの需要が一定にあることを示しますが、この棟の資産価値と直結するわけではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで546件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は93.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の沼袋の取引では、築2016年・25平方メートルの1Kが2600万円、築2006年・35平方メートルの2DKが4000万円で成約しています。間取りや築年がばらつくため、この中央値だけで本棟の価格の妥当性を判断することはできません。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は谷底低地（傾斜1/100未満）に分類されています。浸水の深さの想定値は比較的小さいものの、液状化のしやすさは地震時の建物や設備への影響に関わるため、購入前にハザードマップと自治体の防災資料を確認してください。
この棟の診断は参考値ながら「危険（割高）」で、価格の割高感には注意が必要です。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい地盤など確認すべき点も残ります。
管理体制や修繕計画は資料請求で必ず確かめてから検討してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 沼袋駅までの道のりと坂道の有無を実際に歩いて確認する
- 売主に直近の賃貸条件と空室期間を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確かめる
- 液状化リスクをハザードマップで確認する
- 複数の取引事例と比較して価格の妥当性を検討する
- これらが揃っても買ってよいとは言えない。価格の妥当性は別に確かめる必要があるから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.35ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.35ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 72,900円
この棟の家賃中央値（72,900円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 0.5% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／江古田４－３２－１４（この棟から約173m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- プレール・ドゥーク練馬II練馬区
- ルーブル東武練馬練馬区
- ルーブル武蔵関弐番館練馬区
- プレール・ドゥーク練馬中村橋練馬区
- デュオステージ練馬春日町練馬区
- ファミニュー石神井練馬区
