ルーブル中村橋弐番館
ルーブル中村橋弐番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区貫井２丁目１１−７ |
|---|---|
| 交通 | 中村橋駅 徒歩5分 ／ 富士見台駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 53戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル中村橋弐番館は東京都練馬区貫井２丁目にある2012年竣工、6階建53戸のワンルームマンションです。中村橋駅徒歩5分。診断は1件のみで参考値ですが「危険（割高）」の判定が出ています。エリア全体の診断や地価公示・取引データも合わせて確認しましょう。
立地と交通
ルーブル中村橋弐番館は、東京都練馬区貫井２丁目１１−７に位置するワンルームマンションです。最寄りの中村橋駅までは徒歩5分、もう一つの富士見台駅までは徒歩8分で、2つの駅を使い分けられる立地は、通勤・通学の行き先によって選択肢を広げられる良い点です。
この物件が所在する用途地域（建物の種類や大きさを制限するルールの区分）は準工業地域で、市街化区域に含まれます。一方で近くの地価公示地点（棟から276m）は第一種住居地域に区分されており、同じ貫井２丁目の中でも場所によって建てられる建物の種類や高さの制限が異なる点に注意してください。
建物と管理
建物は2012年3月に竣工し、2026年時点で築14年、6階建て全53戸の規模です。分譲したのは（株）クリードで、「ルーブル」ブランドとして首都圏の主要駅周辺に都市型ワンルームマンションを展開している会社です。管理会社はパートナーズが担っています。
建物の構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）や、土地の権利関係（所有権か借地権か）は今回のデータには含まれていません。購入を検討する場合は、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。分譲会社と管理会社が異なるため、実際の管理の実態は総会議事録と長期修繕計画を取り寄せて、売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は1件のみで、件数が少ないためここでの数字は参考値として読んでください。その1件では、提示価格2380万円、想定家賃80,000円に対して、実質利回り（支払う価格に対して1年間に得られる賃料の割合）3.21%となり、「危険（割高）」の判定が出ています。
練馬区全体では193件の診断が行われており、「危険（割高）」が97件、「注意」が30件、「安全・割安」が66件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は1945万円、平均実質利回りは3.71%、家賃中央値は73,100円です。この棟の診断は1件だけなので、エリアの傾向と単純に比べて結論を出すことはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から276m離れた地価公示地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり474,000円で、前年の449,000円から5.6%上昇しています。この地点の用途地域は第一種住居地域で、建蔽率（土地に対する建物面積の割合）60%、容積率（土地に対する建物延べ面積の割合）200%、準防火地域です。この地点の用途地域は、棟が建つ場所の準工業地域とは異なるため、混同しないよう注意してください。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例は219件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は95万円、面積の中央値は25平方メートルです。中村北地区の例では、2010年築30平方メートルの1DKが3900万円、1976年築30平方メートルの2DKが1200万円台で取引されており、築年や間取りによって価格差が大きいことが分かります。
国のハザード情報では、この地域の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。浸水の想定があるエリアなので、購入前に練馬区が公開しているハザードマップで具体的な浸水深や避難場所、避難経路を確認しておくと安心です。
診断は1件のみの参考値で「危険（割高）」ですが、断定はできません。
練馬区全体は193件中「危険（割高）」が最多で、相場はやや厳しめです。
地価は上昇傾向ですが浸水想定もあり、現地確認と資料精査が欠かせません。
- 建物の構造と土地の権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を取り寄せて確認する
- 入居者の家賃や契約状況を賃貸借契約書で確認する
- 地価公示地点と所在地で用途地域が違う点を役所で確認する
- 練馬区のハザードマップで浸水深と避難場所を確認する
- 複数件の診断や取引事例と比べて価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別途確認が必要）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.5ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.21%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.5ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 9.2% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／貫井２－２１－９（この棟から約276m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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