日神パレス桜台
日神パレス桜台（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区桜台4丁目8-7 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 桜台駅 徒歩4分 ／ 都営大江戸線 練馬駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1986-09（築40年） |
| 総戸数 | 61戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 日医神和株式会社 |
| 建物管理会社 | 日神管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日神パレス桜台は東京都練馬区桜台にある1986年竣工・RC造6階建・61戸のワンルームマンションです。桜台駅徒歩4分、練馬駅徒歩8分という立地条件と、割高診断（参考値）や地価公示・取引事例を宅建士目線で確認します。
立地と交通
日神パレス桜台は、東京都練馬区桜台4丁目にあります。最寄りは西武池袋・豊島線の桜台駅で徒歩4分、都営大江戸線の練馬駅からも徒歩8分です。2つの路線が使えるため、池袋方面や都心方面への移動のしやすさは比較的良いと言えます。駅からの近さは、賃貸に出す場合の入居者募集のしやすさにもつながりやすい点です。
物件がある場所の用途地域は近隣商業地域です。これはお店やオフィスも建てられる地域という意味で、住宅だけの地域より人の出入りが多くなりやすい傾向があります。国交省のハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、地盤も液状化しにくいとされています。ただし建物自体の耐震性や個別の災害リスクは、重要事項説明書や自治体のハザードマップで確認してください。
建物と管理
建物は1986年9月に竣工し、2026年時点で築40年が経っています。構造はRC造（鉄筋コンクリート造）で、地上6階建・総戸数61戸、権利形態は所有権です。築年数が40年とやや古いため、配管や外壁など建物全体の老朽化の進み具合は、現地確認や修繕履歴の資料で見ておきたいポイントです。
分譲会社は日医神和株式会社、管理会社は日神管財株式会社です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、修繕の実施状況や今後の計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として見てください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、「安全・割安」は0件でした。件数が少ないため、この結果だけで物件全体の割高・割安を断定することはできません。最終診断日は2026年2月27日です。
この棟の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1660万円、家賃中央値は64,000円（63,000〜65,000円、サンプル2件）でした。練馬区全体（193件）では平均実質利回り3.71%、平均提示価格1945万円、家賃中央値73,100円で、「危険（割高）」が97件と最多でした。数字だけを見ると棟の提示価格や家賃はエリアより低めですが、棟側は件数が少ないため、断定的な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から72m離れた桜台４－１４－９の地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり628,000円で、前年の581,000円から8.1%上昇しています。この地点は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。地価が上がっている点はポジティブですが、これは地点のデータであり、個別の物件価格の妥当性を示すものではありません。
周辺の取引事例は504件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は92万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、豊玉上地区の1975年築の物件では、650万円（15平方メートル、1K）、1400万円（25平方メートル、1K）、650万円（20平方メートル、1R）といった取引がありました。築年数や面積の違いが価格差に影響している点がうかがえます。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、地盤は「液状化しにくい」ローム台地（硬くて水はけの良い地盤）とされています。地震や風水害以外のリスクについては、国や区のハザードマップで最新情報を確認してください。
割高診断はこの棟で2件のみの参考値で、危険1件・注意1件という結果でした。
練馬区全体では193件中、危険97件・安全66件と判定が分かれています。
地価は上昇傾向で浸水想定なしですが、価格の妥当性は重要事項説明書等で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造・築年・耐震性を確認する
- 登記簿で所有権と権利関係を確認する
- 賃貸中の家賃・契約条件を賃貸借契約書で確認する
- 周辺の取引事例と価格差を複数の資料で比較する
- ハザードマップで最新の浸水・液状化情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.1点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは 0ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均利回りは東京都 練馬区の相場とほぼ同水準です。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 63,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 12.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／桜台４－１４－９（この棟から約72m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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