ルーブル江古田伍番館
ルーブル江古田伍番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区豊玉上1丁目7-11 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 江古田駅 徒歩4分 ／ 都営大江戸線 新江古田駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2006-06（築20年） |
| 総戸数 | 50戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル江古田伍番館は、東京都練馬区豊玉上にある2006年6月竣工・RC造地上5階建て、総戸数50戸の投資用ワンルームマンションです。西武池袋線江古田駅から徒歩4分、都営大江戸線新江古田駅から徒歩5分という2路線利用可能な立地です。割高診断の参考値では「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
この物件は、西武池袋線の江古田駅から徒歩4分、都営大江戸線の新江古田駅から徒歩5分という場所にあります。2つの路線が使えるため、行き先によって乗り換えを選べる点は便利です。駅からの近さは、入居者を探しやすいかどうかを考えるときの目安の一つになります。
所在地の用途地域は第一種中高層住居専用地域で、区域は市街化区域です。中高層住居専用地域とは、主に住宅のための地域で、大きな工場や大規模な商業施設は建てにくいと決められた地域という意味です。周辺は比較的落ち着いた住宅地と考えられますが、実際の街の様子は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2006年6月に竣工し、築年数は20年です。構造はRC造（鉄筋コンクリート造）で、地上5階建て、総戸数は50戸、権利形態は所有権です。分譲した会社は株式会社TFDコーポレーション、管理会社は株式会社TFDコミュニティです。「ルーブル」というブランド名は、クリードが首都圏の主要駅周辺で展開している都市型ワンルームマンションのシリーズ名です。
管理組合の運営状況や修繕の計画については、今回の事実データには含まれていません。実際の管理の様子は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。築20年であることを考えると、外壁や給排水管など大きな修繕の時期や費用も合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断が行われたのは1件で、3件未満のため参考値として扱います。この診断では「危険（割高）」の判定が出ており、平均実質利回りは3.44%、平均提示価格は2523万円、家賃は88,000円（サンプル数1）でした。最終診断日は2026年4月30日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
参考として、練馬区全体では194件の診断が行われており、「危険（割高）」が97件、「注意」が31件、「安全・割安」が66件という内訳です。練馬区全体でも最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1950万円、家賃中央値は73,200円です。この棟の数字をエリア全体の数字と並べて見ると、価格や利回りの位置づけを考える材料になります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から168m離れた豊玉上にある地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり631,000円です。前年の586,000円から7.7%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率200%、準防火地域です。地価が上がっていることは一つの材料ですが、将来の値上がりを約束するものではありません。
周辺の取引事例は354件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は88.6万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には、豊玉上で970万円・20平方メートル・1R・築1988年の事例や、栄町で1200万円・15平方メートル・1K・築1986年の事例が見られます。築年や面積が異なるため、単純な比較には注意が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。大きな被害を避けられることを保証するものではありませんが、参考情報として覚えておくとよいでしょう。
江古田駅など2路線が徒歩圏で、通勤・通学の利便性は一定水準にあります。
診断は参考値ですが「危険（割高）」との判定で、価格の精査が必要です。
地価は上昇傾向ですが、管理体質や賃料の実態は個別に確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を確認する
- 重要事項説明書で建物構造・権利関係を確認する
- 現在の賃料や空室の有無を仲介会社に確認する
- 地価公示や取引事例を参考に価格の妥当性を確認する
- ハザードマップで浸水・地盤の最新情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.27ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.44%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.27ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 20.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉上１－１６－１１（この棟から約168m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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