ルーブル江古田参番館
ルーブル江古田参番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区栄町15-6 |
|---|---|
| 交通 | 西武有楽町線 新桜台駅 徒歩4分 ／ 西武池袋線 桜台駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2005-11（築21年） |
| 総戸数 | 26 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル江古田参番館は東京都練馬区栄町にある2005年築・7階建26戸のワンルームマンションです。新桜台駅徒歩4分、桜台駅徒歩5分と2路線が使えます。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、エリア全体も同判定が最多で、価格と家賃のバランスを慎重に見る必要があります。
立地と交通
ルーブル江古田参番館は東京都練馬区栄町にあり、西武有楽町線の新桜台駅まで徒歩4分、西武池袋線の桜台駅まで徒歩5分という2路線が使える立地です。用途地域は近隣商業地域で住宅と店舗が混在するエリアのため、駅周辺の生活利便性は比較的高いと考えられます。単身者向けの賃貸需要がどの程度あるかは、賃貸情報サイトの空室状況も合わせて確認すると安心です。
国交省の地価公示によると、棟から397m離れた栄町6-8の地点は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,070,000円、前年の977,000円から9.5%上昇しています。ただし公示地価は地点ごとの指標であり、物件の資産価値と同じ数字ではないため、実際の取引事例と合わせて確認してください。
建物と管理
建物は2005年11月に竣工した鉄筋コンクリート造の地上7階建で、総戸数は26戸、権利形態は所有権です。分譲は株式会社TFDコーポレーション、管理は株式会社TFDコミュニティが担当しています。ブランドは「ルーブル」で、クリードが首都圏の主要駅周辺に展開している都市型ワンルームマンションの一つです。
築21年が経過しているため、共用部の修繕状況や今後の修繕計画がどうなっているかが気になるポイントです。長期修繕計画や修繕積立金の残高、過去の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.39%、平均提示価格は1980万円、家賃は74,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
同じ練馬区エリアでは診断件数193件のうち「危険（割高）」が97件と最も多く、平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円でした。棟の数値はエリアの平均よりやや利回りが低く見えますが、棟側の診断は1件の参考値であるため、この差が棟の特徴なのか偶然なのかは、複数の取引事例や賃貸募集状況を見比べて判断してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引事例データによると、周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに541件の取引があり、価格の中央値は2300万円、単価の中央値は1平方メートルあたり93.3万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば羽沢地区では2025年第4四半期に25平方メートルの1Kが2700万円で成約しています。これらは近隣の成約例であり、この棟の価格がそのまま当てはまるわけではありません。
ハザード情報では洪水浸水想定は「なし」、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。用途地域は近隣商業地域で市街化区域内にあります。地盤や浸水のリスクは比較的落ち着いている地域と言えますが、ハザード情報は更新されることがあるため、購入前に練馬区が公表する最新のハザードマップで確認してください。
ルーブル江古田参番館は2路線利用可の練馬区栄町にある2005年築のワンルームマンションです。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア全体も同判定が最多という結果でした。
価格と利回りの妥当性は、取引事例や管理状況の確認を通じて個別に見極める必要があります。
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況を管理組合に確認する
- 実際の賃貸募集家賃と空室期間を複数の媒体で確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して割高感を確認する
- 地価公示の変動率は地点の数字であり物件価格と別と理解する
- ハザードマップで最新の浸水・液状化情報を確認する
- 管理会社TFDコミュニティの対応状況を現地で確認する
- これらが揃えば買ってよいとは限りません（価格の妥当性は別の確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.32ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.32ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 74,000円
この棟の家賃中央値（74,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 1% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／栄町６－８（この棟から約397m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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