ライオンズマンション桜台
ライオンズマンション桜台（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 練馬区豊玉上2-2-17 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋線 桜台駅 徒歩3分 ／ 西武池袋線 練馬駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1991（築35年） |
| 総戸数 | 40戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社長谷エコミュ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズマンション桜台は、東京都練馬区豊玉上にある1991年築・地上9階建・全40戸の中古ワンルームマンションです。所有権で、西武池袋線桜台駅から徒歩3分、練馬駅からも徒歩9分で使えます。分譲は大京、管理は長谷エコミュが担当し、割高診断の参考値も紹介します。
立地と交通
ライオンズマンション桜台は、西武池袋線の桜台駅から徒歩3分、練馬駅からも徒歩9分で利用できる場所にあります。2つの駅を使えるため、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。駅までの道のりの傾斜や踏切の有無など細かな歩きやすさは今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
所在地は東京都練馬区豊玉上2-2-17です。国交省のデータでは、この場所の用途地域（建物の種類や大きさのルールを決める区分のことです）は準住居地域で、市街化区域に含まれています。一方、近くの地価公示地点は商業地域に指定されており、同じ豊玉上でも区画によって規制が違うことが分かります。実際の建築計画への影響は、練馬区の都市計画課で確認できます。
建物と管理
建物は1991年に竣工し、築35年です。地上9階建で総戸数は40戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）で、権利形態は所有権です。築年数が30年を超えているため、配管や外壁など建物全体の老朽化の進み方は確認しておきたいポイントです。
分譲は大京、管理は長谷エコミュが担当しています。大京は「ライオンズマンション」ブランドを長年展開しており、現在はオリックスグループの傘下で、中古の流通量も多いデベロッパー（開発・分譲を行う会社という意味です）です。ただし、実際の修繕の積立状況や管理組合の運営は棟ごとに違うため、総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱います。この1件では「安全・割安」と判定され、平均実質利回りは4.29%、平均提示価格は1380万円、家賃の中央値は60,000円でした。ただしサンプルが1件なので、この結果だけで割安と決めつけることはできません。
比較として、練馬区全体では診断の件数が193件あり、内訳は危険（割高）97件、注意30件、安全・割安66件で、最も多い判定は危険（割高）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃の中央値は73,100円です。この棟の家賃中央値60,000円はエリアの73,100円より低く、提示価格もエリア平均より低いため、価格と家賃のバランスは物件ごとに個別に見る必要があります。
なお、この棟の最終診断日は2023年4月18日で、現在の価格や家賃の相場と時間差がある可能性があります。最新の実質利回りを知りたい場合は、現在の賃貸募集状況と管理費・修繕積立金を確認したうえで、改めて診断することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から274m離れた豊玉上２－１４－１０の地点（商業地域、建蔽率80%、容積率500%、防火地域）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,270,000円です。前年の1,150,000円から10.4%上がっていますが、この上昇が続くかどうかは分からないため、将来の値上がりを前提にせず、最新の公示価格を都度確認してください。
周辺の取引事例は473件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は93.3万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、1975年築で面積15平方メートルの1Kが650万円、25平方メートルの1Kが1400万円、20平方メートルの1Rが650万円という取引が2025年第4四半期にありました。これらは築年や面積が物件と異なるため、そのまま当てはめず参考程度にとどめてください。
ハザード面では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は「しにくい」、地形はローム台地（硬く安定した地盤が多い台地という意味です）とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、練馬区のハザードマップで確認してください。
診断は1件のみで参考値ですが、安全・割安の判定でエリア平均より家賃・価格が低めでした。
地価公示は前年より10.4%上昇していますが、将来も上がり続けるとは限りません。
築35年のSRC造で、管理や修繕の実態は議事録と長期修繕計画で確かめる必要があります。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認する
- 配管や外壁など築35年分の老朽化の状況を現地と修繕履歴で確認する
- 現在の賃貸募集状況と家賃を自分で調べ、最新の利回りを計算する
- 管理費・修繕積立金の額と今後の値上げ予定を確認する
- 高潮を含むハザードマップを練馬区の公式資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.58ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.29%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.58ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 18.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／豊玉上２－１４－１０（この棟から約274m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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