ライオンズマンション練馬第弐
ライオンズマンション練馬第弐（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築35年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区練馬1丁目28-5 |
|---|---|
| 交通 | 西武池袋・豊島線 練馬駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 練馬駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1991-10（築35年） |
| 総戸数 | 42 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 大京 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都練馬区練馬にある「ライオンズマンション練馬第弐」は、西武池袋線・豊島線の練馬駅から徒歩3分、大江戸線練馬駅からも徒歩5分の投資用ワンルームマンションです。1991年築、大京分譲・大京アステージ管理。割高診断の件数は参考値ですが、良い点と気になる点を中立に解説します。
立地と交通
「ライオンズマンション練馬第弐」は東京都練馬区練馬1丁目にあり、西武池袋線・豊島線の練馬駅から徒歩3分、都営大江戸線の練馬駅からも徒歩5分です。2つの路線が使える立地で、乗り換えもしやすく、通勤・通学の便は良いといえます。
建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。近隣商業地域は住宅と店舗が混在しやすい区分ですが、実際の周辺環境（店舗の種類や交通量など）は数字だけでは分からないため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は1991年10月竣工、築35年、地上7階建・総戸数42戸、鉄筋コンクリート造・所有権のマンションです。分譲は大京、管理は大京アステージが担当しています。大京は「ライオンズマンション」ブランドで長年展開しているデベロッパーで、現在はオリックスグループ傘下です。
築35年ですが、修繕履行の記録や長期修繕計画の詳細は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。管理の状態は中古マンションの価値を大きく左右する部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は2件で、3件未満のため参考値です。2件とも判定は「注意」でした。平均実質利回りは3.94%、平均提示価格は1360万円、家賃中央値は64,000円（63,000円〜65,000円、サンプル2件）、最終診断日は2026年4月20日です。
練馬区全体では診断の件数は193件で、最も多い判定は「危険（割高）」97件、次いで「安全・割安」66件、「注意」30件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.71%、平均提示価格は1945万円、家賃中央値は73,100円です。この棟とエリアの数字は同じ基準で出されていますが、棟側の件数が少ないため、直接比べて断定することは避けてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から141m離れた地価公示地点「練馬１－１９－３」は商業地域に指定され、建蔽率80%・容積率500%、防火地域です。令和8年1月1日時点の価格は1m2あたり1,260,000円で、前年の1,140,000円から10.5%上昇しました。地価公示は特定の地点の価格であり、建物そのものの評価ではない点に注意してください。
周辺（中村北地区など）の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで384件あり、価格の中央値は2350万円、1m2あたりの単価中央値は96.35万円、面積の中央値は25m2でした。例えば2025年第4四半期には20m2の1Kが2100万円、30m2の1DKが1400万円、15m2の1Rが650万円で取引されています。広さや間取りで価格差が大きいため、この棟に近い広さの事例を個別に探すことをおすすめします。
国交省データによると、この地点の洪水浸水想定は0.5m未満、地盤はローム台地で液状化しにくいとされています。ハザード情報は目安であり、購入前に自治体の最新の洪水・地震ハザードマップも確認してください。
交通は練馬駅2路線で便利ですが、築35年の修繕状況はデータで確認が必要です。
割高診断は参考値（2件）で判定は「注意」のみ、この件数では断定できません。
地価は上昇傾向でも地点差があり、取引事例やハザードは個別に確認してください。
- 長期修繕計画書と修繕履行記録を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 直近の家賃・空室期間を管理会社や仲介に確認する
- この棟に近い広さ・間取りの取引事例を自分で探す
- 自治体の最新ハザードマップで洪水・地震リスクを見る
- 確認項目が揃うことと価格の妥当性は別物なので、揃えば買ってよいという意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.23ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.94%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.23ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 65,000円
- 63,000円
この棟の家賃中央値（64,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 12.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／練馬１－１９－３（この棟から約141m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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