ライオンズガーデン成増
ライオンズガーデン成増（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区旭町3丁目8-3 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線・副都心線 地下鉄成増駅 徒歩6分 ／ 東武東上線 成増駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1994-05（築32年） |
| 総戸数 | 77戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 旧法賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズガーデン成増は東京都練馬区旭町にある1994年築・全77戸のワンルームマンションです。地下鉄成増駅徒歩6分。土地は旧法賃借権で、割高診断では実質利回りがエリア平均を上回る結果でした。
立地と交通
ライオンズガーデン成増は、東京都練馬区旭町3丁目にあるワンルームマンションです。最寄りは東京メトロ有楽町線・副都心線の地下鉄成増駅で、徒歩6分です。東武東上線の成増駅からも徒歩10分で行くことができ、2つの路線を使い分けられる立地です。
この場所は第一種低層住居専用地域という、背の低い住宅が中心のエリアに指定されています。建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は60%、延べ床面積の上限を示す容積率は150%です。火災が燃え広がりにくいよう定められた準防火地域にも当たり、市街化区域内の落ち着いた住宅街であることがうかがえます。
建物と管理
建物は1994年5月に竣工し、データ上の築年数は32年です。地上4階建・RC造（鉄筋コンクリート造）で、総戸数は77戸です。分譲会社は大京で、「ライオンズ」ブランドの1つとして供給されました。大京は全国に供給実績のあるデベロッパーで、中古での流通量も多いとされています。
注意したいのは、土地の権利が旧法賃借権であることです。これは土地を借りて建物を所有する権利で、土地そのものを持つ「所有権」とは仕組みが異なります。売却のしやすさや将来の建替えの条件などに影響する場合がありますが、契約期間や更新条件など詳しい内容は今回のデータには含まれていません。管理会社の情報も未取得のため、日常の管理状況は分かりません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は3件で、いずれも「安全・割安」という判定でした。平均の実質利回りは5.17%、平均の提示価格は1467万円です。家賃は65,000円〜80,000円で、中央値は78,000円でした。最終診断日は2025年1月13日です。
同じ練馬区エリア全体（193件）で見ると、平均実質利回りは3.71%で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。この棟の利回りはエリア平均より1.46ポイント高く、診断上は割高感の少ない価格帯にあることがうかがえます。ただし件数は3件と多くないため、今後の診断データの蓄積によって数値が変わる可能性はあります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から190メートル離れた地価公示地点（旭町3-1-7）の令和8年1月1日時点の価格は、1平方メートルあたり514,000円でした。前年の483,000円から6.4%上昇しています。地価が上がっている地点ですが、この動きが今後も続くかどうかは分かりません。
周辺の取引事例は84件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は87.5万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に成増地区で25平方メートル・1Kの部屋が3000万円、赤塚新町地区で15平方メートル・1Rの部屋が650万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。高潮についてのデータは取得できていないため、分かりません。
割高診断は3件と少なめですが、いずれも「安全・割安」の判定でした。
土地は旧法賃借権のため、所有権物件とは条件が異なる点に注意が必要です。
地価は上昇していますが、将来の値上がりや空室解消を約束するものではありません。
- 旧法賃借権の契約期間・更新条件を重要事項説明で確認する
- 管理会社と管理状況、修繕履歴を確認する
- 総会議事録や長期修繕計画の有無を確認する
- 現在の家賃・空室状況を最新情報で確認する
- 地価公示や周辺取引事例の最新動向を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.46ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（5.17%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より1.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 78,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,100円）より 6.7% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／旭町３－１－７（この棟から約190m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- プレール・ドゥーク練馬II練馬区
- ルーブル東武練馬練馬区
- ルーブル武蔵関弐番館練馬区
- プレール・ドゥーク練馬中村橋練馬区
- デュオステージ練馬春日町練馬区
- ファミニュー石神井練馬区
