ライオンズガーデン成増
ライオンズガーデン成増（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築32年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区旭町3丁目8-3 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線・副都心線 地下鉄成増駅 徒歩6分 ／ 東武東上線 成増駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1994-05（築32年） |
| 総戸数 | 77戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 土地権利 | 旧法賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ライオンズガーデン成増は、東京都練馬区旭町にある大京ブランド「ライオンズ」のワンルーム投資用マンションです。地下鉄成増駅（東京メトロ有楽町線・副都心線）から徒歩6分、1994年築・RC造・総戸数77戸です。診断の件数は3件と少なめですが、いずれも割安判定でした。権利は旧法賃借権のため確認が必要です。
立地と交通
ライオンズガーデン成増は東京都練馬区旭町3丁目にあります。最寄りは東京メトロ有楽町線・副都心線の地下鉄成増駅で、徒歩6分です。東武東上線の成増駅までは徒歩10分で、合わせて2つの路線が使える立地です。
2駅2路線を使い分けられる点は通勤や通学の選択肢が広がる良い点です。一方で、駅までの道の勾道や踏切の有無など歩きやすさは今回のデータに無いため、現地を実際に歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は1994年5月に完成したRC造（鉄筋コンクリート造）で、地上4階建て、総戸数は77戸です。分譲は「ライオンズ」ブランドを展開する大京で、現在はオリックスグループの傘下です。中古の流通量が多いブランドとされています。
この物件の権利は「旧法賃借権」で、建物は所有できますが土地は地主から借りる古いルールの契約です。所有権のマンションとは条件が異なるため、賃借期間や更新料は重要事項説明書で必ず確かめてください。管理会社の情報は今回のデータに無いため、管理体制は管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については診断の件数が3件あり、いずれも「安全・割安」の判定でした（最終診断日は2025年1月13日）。平均の実質利回りは5.17％、平均提示価格は1467万円、家賃は65,000円〜80,000円（中央値78,000円）でした。件数が少ないため、今後件数が増えると判定が変わる可能性もあります。
同じ練馬区全体では診断の件数が193件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（97件）でした。エリア平均の実質利回りは3.71％で、この棟の利回りはエリアより1.46ポイント高くなっています。利回りが高いことは投資としての効率が良い可能性を示しますが、価格や空室のリスクは別に見極める必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から190メートルにある地価公示の地点（旭町3-1-7）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり514,000円でした。前年の483,000円から6.4％上がっています。用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60％、容積率150％、防火地域は準防火地域です。
周辺の取引事例は84件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は87.5万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には成増地区で3000万円・25平方メートル・1K・2017年築の取引がありました。価格は面積や築年で大きく変わるため、同じ条件の事例で比べることが大切です。
ハザードマップでは洪水の浸水想定が「なし」とされ、液状化も「しにくい」地盤です。地形はローム台地（水をあまり含まない硬い地盤）で、用途地域は市街化区域の第1種低層住居専用地域に指定されています。これらは公開情報なので、契約前に最新のハザードマップで再確認してください。
ライオンズガーデン成増は診断3件すべて安全・割安ですが件数は少なく参考程度に見てください。
旧法賃借権という権利形態のため、所有権物件とは条件が異なり重要事項説明書の確認が欠かせません。
練馬区全体は割高判定が多いエリアのため、この棟単体の良さだけで判断しない姿勢が大切です。
- 旧法賃借権の内容（期間・更新料）を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理体制を総会議事録・長期修繕計画で確認する
- 家賃と利回りの最新状況を複数の情報で確認する
- 練馬区は割高判定が多いため価格の妥当性を個別に見極める
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格が適正か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.46ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（5.17%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より1.46ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
- 78,000円
- 65,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 6.4% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／旭町３－１－７（この棟から約190m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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