エステムプラザ世田谷・千歳烏山
エステムプラザ世田谷・千歳烏山（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区給田 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社東京日商システム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都世田谷区給田にある投資用ワンルームマンション「エステムプラザ世田谷・千歳烏山」を、宅建士の視点で中立に解説します。交通や築年数、総戸数など建物の詳細データは少ないため、地価公示や周辺の取引事例をもとに、購入前に確認したい点を整理しました。
立地と交通
この物件は東京都世田谷区給田にあります。棟名には「千歳烏山」という地名も含まれていますが、最寄り駅や徒歩分数といった具体的な交通情報は今回のデータには入っていません。実際にどの駅から何分かかるかは、重要事項説明書や地図アプリで確かめてください。
建物から145メートルの地点にある地価公示のデータでは、この付近は「第一種低層住居専用地域」という用途地域（建てられる建物の種類や大きさを決めたルール）に入っています。建物の建てられる面積の上限（建蔽率）は50%、高さの目安となる容積率は100%です。大きな建物が少なく、静かな住宅街であることがうかがえます。
用途地域が低層住宅向けであることから、周辺に大きな商業施設やにぎやかな通りは少ない可能性があります。スーパーや病院、学校までの距離といった生活のしやすさに関わる情報も今回のデータには含まれていないため、地図サイトや実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
分譲会社は株式会社東京日商システムです。ただし竣工年や総戸数、階数、構造、管理会社といった基本情報は今回のデータには記載がありません。建物の古さや規模が分からないと、修繕の必要性や資産価値の見通しも立てにくいため、重要事項説明書や登記簿、管理規約で必ず確認してください。
ワンルームマンションは、管理の状態によって資産価値が変わりやすい建物です。修繕がきちんと行われているかどうかは、見た目だけでは判断しづらいため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の状況を確認することをおすすめします。
毎月の管理費や修繕積立金の金額も今回のデータには入っていません。これらは毎月の支出に直結するため、販売資料や重要事項説明書で金額を必ず確認し、想定している収支に無理がないか確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断（市場価格と比べて高すぎないかを調べる診断）は、現時点では件数が0件のため「データ蓄積中」です。今後、この棟についての実際の取引や売り出し事例の診断件数が増えれば、周辺と比べて割高か割安かの傾向が少しずつ見えてくる可能性があります。
参考として、世田谷区全体での診断は180件行われており、最も多い判定は「危険（割高）」（96件）でした。平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃の中央値は94,500円です。ただしこれは区全体の数字であり、この棟そのものの価格が割高かどうかを示すものではありません。
診断の件数が少ない、またはゼロの棟は、他の物件との比較が難しいという特徴があります。価格が適正かどうかを判断する際は、今回のような周辺エリアの相場や、同じ沿線の似た条件の部屋の売り出し価格も参考にすることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から145メートルの地点にある地価公示（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり478,000円で、前年の457,000円から4.6%上がりました。地価が上昇している地域だと分かりますが、これは土地の値段であり、マンションの部屋の価格とは別のものです。
国交省の取引データでは、周辺の南烏山などで2024年第1四半期から2025年第4四半期までに90件の取引があり、価格の中央値は1900万円、面積の中央値は25平方メートル、1平方メートルあたりの単価の中央値は74.65万円でした。これはエリア全体の数字であり、個々の部屋の価格を示すものではありません。
同じ2025年第4四半期の例では、1986年築・15平方メートルの1Kが900万円、2016年築・25平方メートルの1Kが2800万円で取引されており、築年や広さによって価格に差があることがうかがえます。この差は一例にすぎず、実際の価格は部屋ごとの条件で変わります。
ハザード（災害が起きたときにどれくらい危険かを示す情報）は、今回のデータには入っていません。マンション選びでは浸水のしやすさや地震の際の揺れやすさも大切な判断材料になるため、世田谷区が公開しているハザードマップで確かめることをおすすめします。
交通・築年・総戸数など基本情報が不足しており、重要事項説明書での確認が必須です。
世田谷区全体では「危険（割高）」判定が最多ですが、この棟自体の診断はまだ0件です。
地価は上昇傾向ですが、土地の価格と部屋の価格は別物なので、個別の精査が必要です。
- 最寄り駅や徒歩分数を重要事項説明書や地図で確認する
- 竣工年・総戸数・構造を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を販売資料で確認する
- 現在の賃貸状況（入居者の有無・賃料）を確認する
- ハザードマップで浸水・地震の想定を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／給田２－６－１７（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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