メインステージ千歳烏山
メインステージ千歳烏山（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区北烏山9丁目3-1 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 千歳烏山駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2012-10（築14年） |
| 総戸数 | 34 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 青山メインランド |
| 建物管理会社 | 青山メイン企画 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都世田谷区北烏山にある「メインステージ千歳烏山」は、京王線千歳烏山駅から徒歩8分、2012年竣工・6階建34戸のワンルームマンションです。割高診断は2件のみで参考値ですが、2件とも「危険（割高）」という結果が出ています。
立地と交通
最寄りは京王線千歳烏山駅で、徒歩8分の距離にあります。徒歩8分は駅からやや離れた場所にあることを意味しますが、通勤や通学で毎日歩く距離としては許容範囲に入る人が多い目安です。
用途地域は準住居地域で、市街化区域に入っています。準住居地域とは、住宅と小規模な店舗や事務所が混ざって建てられるエリアのことです。周囲の建物の使われ方は、現地を歩いて確認するか、世田谷区の都市計画図で調べてみてください。
建物と管理
建物は2012年10月竣工で、築14年、6階建・総戸数34戸の鉄筋コンクリート造です。権利は所有権で、分譲は青山メインランド、管理は青山メイン企画が行っています。
管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理会社への問い合わせで確かめてください。築14年は大規模修繕の時期に差がかかりやすい年数なので、直近の修繕履行の有無を管理組合の総会議事録で確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値です。断定はできませんが、2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは2.94%、平均提示価格は2635万円、家賃中央値は81,950円（家賃サンプル2件、75,700円〜88,200円）で、最終診断日は2026年3月23日です。
エリア全体（世田谷区）では診断件数180件のうち、「危険（割高）」が96件、「注意」が30件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が1件で、多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の平均実質利回り2.94%は、エリア平均の3.55%より低い数値になっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から298m離れた給田4-3-8の地価公示地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり478,000円で、前年の456,000円から4.8%上がっています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、住宅地として、建蔽率50%・容積率100%・準防火地域という条件です。地点が棟そのものではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間で119件あり、価格の中央値は2000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は83.3万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として南烏山で2025年第4四半期に成約した1Kで、15平方メートル・1986年築で900万円、25平方メートル・2016年築で2800万円といった事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100未満の緩やかな低い土地）」とされています。液状化は地震のときに地面が水分を含んでやわらかくなる現象のことです。詳しい範囲や程度は世田谷区のハザードマップで最新情報を確認してください。
割高診断は2件で参考値ですが、2件とも「危険（割高）」という結果でした。
棟の平均実質利回り2.94%は、世田谷区エリア平均3.55%より低い数値です。
管理の詳細や修繕計画は資料で、周辺環境はハザードマップで必ず確かめてください。
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕の実施状況を確認する
- 現在の入居状況や賃貸条件を仲介資料・重要事項説明書で確認する
- 建物の設備更新履歴や耐震性能を重要事項説明書で確認する
- 液状化・浸水のハザード詳細を世田谷区のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて割高診断の結果と合わせて検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.61ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.94%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.61ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,200円
- 75,700円
この棟の家賃中央値（81,950円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 13.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／給田４－３－８（この棟から約298m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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