パークコート神宮北参道 ザ・タワー
パークコート神宮北参道 ザ・タワー（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築3年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目6-8 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 北参道駅 徒歩1分 ／ JR山手線 代々木駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2023-01（築3年） |
| 総戸数 | 471戸 |
| 階数 | 地上28階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 三井不動産レジデンシャル株式会社 |
| 建物管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
パークコート神宮北参道ザ・タワーは、東京都渋谷区千駄ヶ谷に建つ、三井不動産レジデンシャル分譲の28階建てタワーマンションです。副都心線北参道駅徒歩1分、総戸数471戸、2023年1月竣工の築3年。投資用物件としての価格や利回りの位置づけを、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
パークコート神宮北参道ザ・タワーは、東京都渋谷区千駄ヶ谷4丁目にあります。最寄りは東京メトロ副都心線の北参道駅で、徒歩1分という近さです。JR山手線の代々木駅も徒歩6分で使えるため、2つの路線を使い分けられる立地です。
建物は商業地域・市街化区域に位置し、都心での生活や通勤に向いた環境です。近くの千駄ヶ谷5丁目（棟から362m）の地価公示地点では、用途地域が第二種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域と指定されています。この地点は棟そのものの住所とは別の場所なので、建物自体の用途地域を確認するときは重要事項説明書を見てください。
建物と管理
この棟は2023年1月に竣工した、地上28階建て・総戸数471戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲は三井不動産レジデンシャル株式会社、管理は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社が手がけています。「パークコート」は三井不動産グループが展開するブランドで、耐震性や設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いとされています。
一方で、管理組合の運営状況や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていません。これらは建物の資産価値を左右する重要な情報なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.47%、平均提示価格は14900万円、想定家賃（中央値）は340,000円でした。診断件数が1件のため、この数字だけでこの棟全体の価格が割高と断定することはできません。
エリア全体（東京都渋谷区）の診断件数は256件で、「危険（割高）」が167件と最も多いものの、「注意」が30件、「安全・割安」も58件あります。エリアの平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟とエリア全体の利回り差は今回のデータでは算出されていないため、個別の物件ごとに価格と家賃のバランスを確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から362m離れた千駄ヶ谷5丁目の地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1m²あたり1,470,000円で、前年の1,310,000円から12.2%上昇しています。この地点の用途地域は第二種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の資産価値を考える材料になりますが、将来も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで591件あり、価格の中央値は4200万円、1m²あたりの単価中央値は126.7万円、面積の中央値は35m²です。例として、2025年第4四半期の神宮前では、20m²の1Rが1900万円、60m²の1LDK（築2007年）が16000万円・17000万円で取引されています。間取りや築年によって価格差が大きいことが分かります。
ハザード情報では、この棟の周辺は洪水浸水想定が「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害リスクが比較的低いとされる地域ですが、建物自体の耐震等級や防災対策の詳細は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理会社への確認をおすすめします。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
渋谷区全体は危険が多いものの、安全・割安の診断も58件あります。
価格や管理状況は重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金の額と将来の増額予定を確認する
- 提示価格と想定家賃のバランスを複数の資料で確認する
- 診断件数が1件のみである点を踏まえ追加の相場情報を集める
- 最新のハザードマップで浸水・液状化情報を確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではなく、価格の妥当性は別問題です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
三井不動産グループのマンション開発・分譲子会社。「パーク」シリーズで都市型コンパクトから高級まで幅広く展開。耐震性・設備仕様の水準が高く、中古市場での流通性が高いため投資家の評価も安定しやすい。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.91ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.47%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.91ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 340,000円
この棟の家賃中央値（340,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 223.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千駄ヶ谷５－１２－１７（この棟から約362m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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