藤和シティコープ大森
藤和シティコープ大森（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 品川区南大井3丁目34-8 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 大森駅 徒歩7分 ／ 京急本線 大森海岸駅 徒歩3分 |
| 築年 | 1992-03（築34年） |
| 総戸数 | 109戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社藤和不動産 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
藤和シティコープ大森は、東京都品川区南大井にある1992年竣工・地上12階建・総戸数109戸のワンルーム投資用マンションです。大森駅徒歩7分、大森海岸駅徒歩3分の2路線利用が可能で、割高診断は診断件数1件のため参考値ながら「注意」判定でした。
立地と交通
藤和シティコープ大森は、東京都品川区南大井3丁目にあります。京浜東北・根岸線の大森駅まで徒歩7分、京急本線の大森海岸駅までは徒歩3分で、2つの路線が使える立地です。大森駅は主要な乗換駅のひとつで、通勤や通学の選択肢が広がる点は良い点です。
この場所は用途地域が商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗や事務所が集まりやすく、駅周辺らしい賑わいがある一方、住宅街のような静かさは期待しにくい面もあります。実際の生活環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1992年3月に竣工し、築34年が経ちます。地上12階建てで総戸数は109戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社藤和不動産です。
管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。大手の管理会社ですが、実際の管理体制や修繕の進み具合はこのデータだけでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.93%、平均提示価格は2250万円、家賃は85,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2023年9月30日のため、現在の家賃や価格とは差があるかもしれず、最新の賃貸相場を別途確認することが大切です。
品川区全体での診断は183件行われており、「危険（割高）」が103件と最も多く、次いで「安全・割安」が53件、「注意」が24件でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の診断件数は少ないため、エリアの傾向とそのまま比べて結論を出すことはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から59m離れた南大井３－３３－１０の地点（商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,950,000円でした。前年の1,670,000円から16.8%上昇していますが、地価の変動は今後も続くとは限らず、一時点の公示価格として参考にする程度にとどめてください。
周辺の取引事例は608件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は101万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期の南大井では、20平方メートルの1Kが2500万円や3200万円で取引されています。築年や立地によって価格の幅があるため、この棟の広さや築年数に近い事例を個別に見て比べることをおすすめします。
国交省のハザード情報では、この地域は洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされ、液状化しやすい三角州・海岸低地に位置しています。これは災害時のリスクを示す参考情報であり、実際の被害の有無を断定するものではありません。区が公開するハザードマップで建物の階数や避難経路も含めて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点4.5（12件）という情報があります。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで実際のコメントを確かめてください。
診断件数は棟1件・エリア183件で、棟の判定は参考値の「注意」、エリアは「危険（割高）」が最多です。
地価は前年より16.8%上昇していますが、液状化や浸水のリスクも示されており両面を見る必要があります。
管理体制や最新の賃貸相場は今回のデータに無いため、管理組合の資料や賃貸サイトで必ず確かめてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主・管理会社に確認する
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利形態を確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 割高診断は参考値のため複数データで再確認する
- 周辺取引事例を広さ・築年が近いものと比べる
- 現在の賃貸相場を複数の賃貸サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.5点12件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.4ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.93%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.4ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 8.6% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井３－３３－１０（この棟から約59m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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