ルーブル品川西大井
ルーブル品川西大井（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区大井5丁目 |
|---|---|
| 交通 | JR横須賀線 西大井駅 徒歩10分 ／ 京急本線 立会川駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2007-07（築19年） |
| 総戸数 | 51 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル品川西大井は、東京都品川区大井5丁目に建つ2007年築・10階建て51戸のワンルームマンションです。西大井駅から徒歩10分、立会川駅から徒歩13分。割高診断の件数は1件のみで参考値ですが、宅建士の視点で立地・建物・相場を中立に解説します。
立地と交通
ルーブル品川西大井は、JR横須賀線の西大井駅から徒歩10分、京急本線の立会川駅から徒歩13分の場所にあります。横須賀線は品川駅や新宿方面への直通もあり、京急本線は羽田空港や横浜方面につながっています。二つの駅を使い分けられる点は、通勤先によって便利さが変わる特徴といえます。徒歩分数は地図上の直線距離をもとにした表示が一般的なので、実際の道のりや坂道の有無は現地やGoogleマップで確認すると安心です。
物件がある大井5丁目周辺は、近隣商業地域という区分で、建物を建てられる割合（建蔽率）が80%、延べ床面積の上限（容積率）が400%と定められています。防火地域にも指定されており、建物が密集しやすい一方で燃えにくい構造が求められる地域です。商業地域らしく店舗や事務所も混在するエリアと考えられます。
建物と管理
この建物は2007年7月に完成した、鉄筋コンクリート造・10階建てで、総戸数は51戸です。築年数は19年になります。権利形態は所有権で、土地も建物も買主自身のものになる仕組みです。分譲したのは株式会社TFDコーポレーションで、「ルーブル」はクリードが首都圏の主要駅周辺で展開している都市型ワンルームマンションのブランド名です。築19年という年数は、設備の交換時期が近づいている可能性がある時期でもあります。
管理会社は株式会社TFDコミュニティです。ただし、管理組合の運営状況や修繕の積立ては今回のデータに入っていないため、実際にどう管理されているかは管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。管理の実態は資料を見ないと分からない部分が多い点に注意が必要です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、実質利回り（購入価格に対する実質的な年間収益の割合）は3.56%、平均提示価格は2,700万円、家賃は91,200円でした。1件だけの結果をもとに、この棟が割高か割安かを断定することはできません。今後診断の件数が増えれば、より確かな傾向が見えてくると考えられます。
品川区全体では診断の件数が181件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で103件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3,519万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の利回り3.56%はエリアの平均とほぼ同じ水準ですが、診断1件だけでは棟全体の傾向とは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から133m離れた大井5-11-4の地点では、令和8年1月1日時点で1㎡あたり1,090,000円でした。前年の926,000円から17.7%上昇しています。用途地域は近隣商業地域、建蔽率80%、容積率400%、防火地域という条件です。地価公示は1地点の数字なので、周辺の別の地点も見ると地域の傾向が分かりやすくなります。
周辺の取引事例は828件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,600万円、1㎡あたりの単価の中央値は111.25万円、面積の中央値は25㎡でした。例として2025年第4四半期の大井地区では、1Kで20㎡・3,100万円の事例や、同じ20㎡で1,200万円の事例もあり、価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード（災害リスク）の情報は今回のデータに含まれていないため、品川区が公開する洪水・内水のハザードマップや、国土交通省のハザードマップポータルサイトで、浸水や地震の想定を確認してください。地価や取引の価格だけでは災害リスクまでは分からないため、同じハザードマップポータルサイトで必ず確認してください。
ルーブル品川西大井は西大井駅徒歩10分、築19年のワンルームで、診断件数1件は参考値にとどまります。
地価公示は前年比17.7%上昇していますが、周辺取引価格には幅があり、一概に判断できません。
管理体制やハザードは今回のデータに無いため、管理組合資料とハザードマップで必ず確認してください。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 家賃相場は複数の賃貸情報サイトで確認する
- 地価公示は1地点の数字なので周辺地点も確認する
- ハザードマップで浸水や地震のリスクを確認する
- 診断件数が1件なので類似物件とも比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別の話だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,200円
この棟の家賃中央値（91,200円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 1.9% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／大井５－１１－４（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
