プレール武蔵小山弐番館
プレール武蔵小山弐番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区荏原３丁目７−１３ |
|---|---|
| 交通 | 武蔵小山駅 徒歩6分 ／ 戸越銀座駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2000-09（築26年） |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | Gates |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール武蔵小山弐番館は、東京都品川区荏原３丁目に立つ2000年竣工・12階建のワンルームマンションです。武蔵小山駅徒歩6分、戸越銀座駅徒歩9分という立地で、割高診断は件数1件の参考値ながら「危険（割高）」の判定です。宅建士の視点で建物・価格・周辺データを中立に解説します。
立地と交通
プレール武蔵小山弐番館は、武蔵小山駅から徒歩6分、戸越銀座駅から徒歩9分の場所にあります。2つの駅が徒歩圏にあるため、通勤や通学で使う路線や時間帯に合わせて駅を選べる点は、日々の移動のしやすさにつながります。どちらの駅がより使いやすいかは人によって異なるため、実際に歩いて自分の目で確かめることをおすすめします。
所在地は東京都品川区荏原３丁目です。この一帯は後述のとおり国の地価公示でも商業地域に指定されていますが、周辺の商店街やスーパーの充実度といった具体的な生活環境は今回のデータには含まれていないため、気になる場合は実際に現地を歩いてみるか、品川区の生活環境マップで確認してください。
建物と管理
この建物は2000年9月に竣工し、2026年時点で築26年、12階建てです。総戸数や構造、権利形態（土地を所有する権利か、借りる権利かの違い）といった基本情報は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で必ず確かめてください。築年数が26年ということは、将来的な修繕の必要性も考えておきたい点です。
管理会社はGatesです。清掃の頻度や修繕積立金の状況といった管理の実際の中身は本データだけでは分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。築26年ということもあり、大規模修繕の実施状況も合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は「危険（割高）」、平均実質利回りは3.22%、平均提示価格は2650万円、家賃中央値は87,000円でした。1件という件数は統計的な裏付けとしては弱いため、この結果だけで棟全体の価格の妥当性を決めつけることはできません。
品川区全体では179件の診断があり、判定は危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の1件の結果はエリア平均より利回り・家賃ともにやや低めですが、件数の差が大きいため単純に比べることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から123mの地点（荏原４－１－４）の地価公示（国が毎年発表する土地価格の目安）は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり1,700,000円です。前年の1,460,000円から16.4%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺（荏原エリア）では2024年第1四半期から2025年第4四半期までの678件の取引事例があり、価格の中央値は2900万円、1㎡あたりの単価中央値は120万円、面積の中央値は25㎡でした。例えば2025年第4四半期には、1DK・30㎡・5,400万円や、1R・15㎡・1,100万円といった取引がありました。価格帯の幅が広いため、間取りや築年による違いを個別に確認することが大切です。
ハザード情報では、洪水の想定浸水はなし、液状化はしにくい、地形はローム台地とされています。これは災害リスクが低めであることを示す材料の一つですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に最新版を品川区のサイトで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について評点5（件数7）の評価が登録されていますが、具体的なコメントの本文は今回のデータには含まれていないため、住み心地の詳細が気になる方はマンションレビューのサイトで実際のレビュー文を確認してください。評点だけでは細かな住み心地までは分からない点に注意しましょう。
診断の件数は1件で参考値のため、この棟の割高・割安を断定することはできません。
地価公示は前年より16.4%上昇していますが、将来の値上がりが続くとは限りません。
総戸数や構造、権利形態など基本情報が不明な点は多く、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 総戸数・構造・権利形態を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴を管理会社Gatesに確認する
- 家賃87,000円が現行契約かどうか賃貸借契約書で確認する
- ハザードマップの最新版を品川区のサイトで確認する
- マンションレビューの口コミ本文をサイトで直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別判断のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.31ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.22%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.31ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 6.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／荏原４－１－４（この棟から約123m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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