プレール天王洲アイル
プレール天王洲アイル（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東品川1丁目11-2 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 北品川駅 徒歩8分 ／ 山手線 品川駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2001-10（築25年） |
| 総戸数 | 35戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)エム・シー・コーポレーション |
| 建物管理会社 | (株)キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール天王洲アイルは、東京都品川区東品川にある2001年築・地上6階建て・総戸数35戸のワンルームマンションです。京急本線北品川駅から徒歩8分、品川駅から徒歩14分の立地にあります。宅建士の視点で、建物・価格診断・周辺データを中立に解説します。
立地と交通
プレール天王洲アイルは、東京都品川区東品川1丁目にある地上6階建て、総戸数35戸のワンルームマンションです。最寄りは京急本線北品川駅で徒歩8分、山手線品川駅までは徒歩14分です。2つの路線が使えるため、通勤や外出の選択肢を持てる点が特徴です。
物件のある東品川は、天王洲アイルという名称で知られる再開発エリアの近くにあります。ただし用途地域のデータでは準工業地域とされており、後述する地価公示地点は商業地域となっています。用途地域は位置によって細かく変わるため、正式な区分は役所の都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は2001年10月に竣工し、2026年時点で築25年が経過しています。構造は鉄筋コンクリート造、階数は地上6階建てで、権利形態は所有権です。分譲会社は(株)エム・シー・コーポレーションで、総戸数35戸という比較的小規模なマンションです。
管理会社は(株)キノシタコミュニティです。管理費や修繕積立金の具体的な金額、直近の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。築25年という年数を踏まえると、修繕の計画性は特に見ておきたい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、実質利回り（買った価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.23%、提示価格は2320万円、想定家賃は80,000円でした。診断は2023年12月15日時点のもので、1件だけのデータのためこの棟全体の傾向とは言えません。
品川区全体では診断件数183件のうち、「危険（割高）」が103件と最も多く、「注意」が24件、「安全・割安」が53件でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。品川区では割高判定が多い傾向があり、この棟の判定もその流れの中にあると言えます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年1月1日時点の土地の値段を発表する地価公示によると、棟から321m離れた東品川２－２－２８の地点は、令和8年1月1日時点で1m2あたり2,170,000円でした。前年の1,860,000円から16.7%上昇しています。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は291件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4300万円、1m2あたりの単価の中央値は127.3万円、面積の中央値は40m2です。例えば港南地区の1LDK（築2005年）は2025年第4四半期に9000万円・9300万円・9000万円で成約しています。ただしこれらは広さや間取り、エリアが本棟と異なるため、そのまま価格の目安にはできません。
ハザードのデータでは、洪水浸水想定0.5m未満、高潮1m以上3m未満、液状化は「非常に液状化しやすい」、地形は埋立地とされています。液状化（地震で地面が急に柔らかくなる現象）のリスクが高いとされる地域なので、地盤や建物の基礎に関する情報は、重要事項説明書やハザードマップで必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点3.8（7件）という評価が登録されています。良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータに含まれていないため、実際の住み心地や管理状況については、管理会社や周辺の不動産会社への聞き取りで確かめてください。
診断は参考値の1件のみで、判定は危険（割高）。価格の妥当性は別途確認が必要です。
品川区全体でも診断183件中、危険（割高）が最多で、相場は割高傾向にあります。
埋立地で液状化しやすく、管理体制や修繕計画の確認も合わせて行うことが大切です。
- 築25年の修繕履歴と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の改定予定を確認する
- 液状化しやすい埋立地のため地盤・基礎の状態を確認する
- 診断件数が1件のみのため価格の妥当性は複数の目安で確認する
- 家賃80,000円の根拠となる賃貸借契約書を確認する
- 用途地域が準工業地域か商業地域かを公的地図で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.3ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.23%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.3ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 14% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東品川２－２－２８（この棟から約321m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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