ルーブル西五反田弐番館
ルーブル西五反田弐番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区西五反田6丁目24-11 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 五反田駅 徒歩12分 ／ 東急池上線 戸越銀座駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2003-08（築23年） |
| 総戸数 | 73戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル西五反田弐番館は品川区西五反田にある2003年竣工・地上14階建・全73戸のワンルームマンションです。五反田駅と戸越銀座駅の二路線が使え、宅建士視点で立地・建物・価格の妥当性を事実データだけで確認します。
立地と交通
所在地は東京都品川区西五反田6丁目24-11です。交通はJR山手線五反田駅まで徒歩12分、東急池上線戸越銀座駅まで徒歩6分の二路線が使えます。五反田駅は少し距離がありますが、戸越銀座駅が近く、通勤・通学の選択肢が複数あるのは利点です。
戸越銀座駅周辺には商店街があることで知られていますが、具体的な生活利便施設の数や種類は今回のデータに無いため、実際の歩きやすさや周辺の店舗は現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2003年8月竣工で築23年、地上14階建、総戸数73戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫な構造）です。権利形態は所有権で、分譲・管理は株式会社TFDコーポレーションが担っています。ブランド名「ルーブル」はクリードが企画する都市型ワンルームの一つです。
管理組合の運営状況や修繕積立金の積み立て状況、過去の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確かめてください。築23年は大規模修繕の時期に関わる節目でもあります。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値です。判定の内訳は「注意」が2件で、「危険（割高）」「安全・割安」は0件でした。最終診断日は2025年8月29日です。平均実質利回りは3.52%、平均提示価格は2755万円、家賃は中央値92,000円（90,000円〜94,000円、サンプル2件）でした。
品川区全体では診断件数179件のうち「危険（割高）」が102件と最も多く、平均実質利回り3.54%、平均提示価格3524万円、家賃中央値93,000円でした。本棟の数字とエリア全体の数字を並べると近い水準に見えますが、本棟は件数が少なく断定できません。価格や利回りの妥当性は、個別に不動産鑑定や近隣相場との比較で確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から303m離れた地点「荏原１－２２－１」の地価公示（令和8年1月1日時点）は1m²あたり1,090,000円で、前年の951,000円から14.6%上昇しています。この地点は準工業地域・住宅地で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。一方、国交省の用途地域データでは本棟の所在地付近は商業地域・市街化区域となっており、地価公示の地点とは別の情報です。実際の用途地域や建蔽率・容積率は重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
周辺の取引事例は845件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格中央値3300万円、単価中央値127.5万円/m²、面積中央値30m²です。例として2025年第4四半期の荏原で2500万円・25m²・1R・2015年築、平塚で1600万円・15m²・1Kなどがあります。ハザードは洪水浸水想定がなく、液状化しにくく、地形はローム台地とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、品川区のハザードマップで確かめてください。
本棟の診断は2件のみの参考値で、品川区全体は危険（割高）が最多ですが本棟の結論は出せません。
五反田・戸越銀座の二路線が使え、ハザードも洪水浸水想定なしなど比較的良好に見えます。
管理体制や用途地域の詳細は未確認部分があり、購入判断は個別の資料精査を前提にしてください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 賃貸中の実際の賃料と契約内容を確認する
- 共用部・設備の老朽化状況を現地で確認する
- 高潮のハザード情報を区のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.52%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
- 90,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 1.1% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／荏原１－２２－１（この棟から約303m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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