プレール天王洲アイル弐番館
プレール天王洲アイル弐番館（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東品川３丁目９−１６ |
|---|---|
| 交通 | 天王洲アイル駅 徒歩6分 ／ 品川シーサイド駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2002-11（築23年） |
| 総戸数 | 80戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | Athletic |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール天王洲アイル弐番館は、東京都品川区東品川にある2002年竣工・築24年、9階建80戸のワンルーム投資用マンションです。天王洲アイル駅徒歩6分、品川シーサイド駅徒歩9分で、割高診断の件数は1件のため参考値ですが「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
この物件は天王洲アイル駅から徒歩6分、品川シーサイド駅から徒歩9分の場所にあります。どちらも徒歩10分以内で、2つの駅を使い分けられる立地のため、入居者が通勤先の路線に合わせて駅を選べる点は強みです。ただし、駅からの実際の歩きやすさや周辺の明るさ、夜間の人通りなどは、現地を歩いて確認することをおすすめします。
駅から徒歩10分以内という立地は、賃貸募集の際の目安の一つになる一方で、周辺の人通りや商店街の様子は時間帯によって異なるため、現地を複数回歩いて確認してください。品川区の都市計画や近隣の開発予定も、区のまちづくり情報で確認するとよいでしょう。
建物と管理
竣工は2002年11月で、築24年が経っています。9階建で総戸数は80戸です。総戸数80戸は中規模の棟で、管理費や修繕積立金の集まり方にも影響する要素です。建物の構造や土地の権利(所有権か借地権か)は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。構造によって耐震性や修繕の考え方も変わるため、購入前の確認は欠かせません。
管理会社はAthleticです。分譲した会社やブランド名は今回のデータに記載が無いため、パンフレットや管理規約で確認してください。日常の清掃状況や修繕計画の詳しい内容もデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。管理の委託形態や管理費の金額もデータに無いため、管理委託契約書や管理費の明細も合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断(販売価格が家賃相場に対して高すぎないかを判定する仕組み)は1件のみなので参考値です。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り(購入後に入ってくる年間のお金を価格で割った割合)は3.4%、平均提示価格は2701万円、想定家賃は90,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで物件全体の価格の妥当性を決めつけることはできません。
同じ品川区全体で見ると、診断の件数は179件あり、内訳は危険（割高）102件、注意24件、安全・割安53件で、最も多いのは危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円でした。棟の1件の結果とエリア全体の傾向はどちらも割高が多い点で近いですが、件数の差が大きいため単純には比べられません。
ただし、エリア全体の数字も179件という限られたサンプルであり、品川区内のどの場所・どの築年の物件を含むかで結果は変わります。実際の価格が妥当かどうかは、この棟自体の家賃相場や管理状態と合わせて判断する必要があります。特に家賃が実際の募集条件と合っているかは、現地の賃貸情報でも確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から271メートル離れた地価公示地点(国が毎年示す土地の価格の目安)では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,490,000円で、前年の1,260,000円から18.3%上がりました。地価の上昇は一つの地点の公示価格であり、この棟の価格が同じ比率で動くとは限りません。
この地点の用途地域は準工業地域(工場と住宅が混在できる地域)で、建蔽率60%(敷地に対する建物面積の割合)・容積率300%(敷地に対する延べ面積の割合)、準防火地域(火災が広がりにくくするための地域指定)に指定されています。用途地域や建蔽率・容積率は、建て替えや増築の際の制限にも関わります。
周辺の取引事例は213件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3000万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、65平方メートルの1LDK（2006年築）が4900万円、55平方メートルの1LDK（2019年築）が9900万円、25平方メートルの1K（2009年築）が2400万円で成約しています。面積や築年がさまざまなため、この棟と比べる際は専有面積と築年を揃えて見る必要があります。
国交省のハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定が0.5メートル未満、高潮は1メートル以上3メートル未満とされ、地形は埋立地で、液状化(地面が水を含み、地震の揺れで泥のようになる現象)のしやすさは「非常に液状化しやすい」に分類されています。埋立地特有のリスクがあるため、購入前にハザードマップと自治体の防災情報を自分でも確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には16件の評価が登録されており、評点は3.5でした。具体的な良い点や気になる点のコメントは今回のデータに無いため、サイト上の個別レビューを直接確認することをおすすめします。評点だけでは住み心地の詳しい事情は分からないため、複数の情報源と合わせて見ると良いでしょう。
診断の件数は1件で参考値のため、この棟単体の割高判定を断定材料にはできません。
品川区全体では危険（割高）の判定が多く、エリア全体としても割高感が強い地域です。
埋立地特有の液状化・高潮リスクがあるため、ハザードマップは必ず自分でも確認しましょう。
- 構造と土地の権利を重要事項説明書か登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 分譲会社やブランド名をパンフレットや管理規約で確認する
- ハザードマップで洪水・高潮・液状化のリスクを自治体に確認する
- 周辺の成約事例は専有面積と築年を揃えて比較する
- マンションレビューなど口コミの個別コメントも自分で読む
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性とは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.5点16件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 3.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東品川１－３９－２（この棟から約271m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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