ルーブル武蔵小山
ルーブル武蔵小山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区小山2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東急目黒線 武蔵小山駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2006-11（築20年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区小山にある「ルーブル武蔵小山」は、東急目黒線武蔵小山駅徒歩5分、2006年11月竣工・地上6階建36戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値1件で「安全・割安」でしたが件数が少なく断定はできません。品川区エリア全体の相場と合わせて、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ルーブル武蔵小山は、東京都品川区小山2丁目にあります。東急目黒線の武蔵小山駅から徒歩5分で、駅周辺には商業施設が集まるエリアです。通勤や買い物のしやすさは、ワンルーム投資で入居者を探すうえで重要なポイントの一つです。武蔵小山駅は目黒駅方面へのアクセスもあり、単身者の暮らしやすさにつながる立地といえます。
近くの地価公示地点（小山台１－２３－６、棟から294m）は近隣商業地域・商業地に指定されており、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域です。これは棟そのものの用途地域ではなく、周辺の地価公示地点の情報である点に注意してください。実際の用途地域は、品川区役所や都市計画図で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この棟は2006年11月に竣工し、築20年のRC造（鉄筋コンクリート造）、地上6階建、総戸数36戸、権利形態は所有権です。分譲は株式会社TFDコーポレーション、管理は株式会社TFDコミュニティが行っています。「ルーブル」はクリードが企画する都市型ワンルームマンションのブランドで、首都圏主要駅周辺に展開しています。
修繕の実施状況や修繕積立金の額、管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画と総会議事録を管理会社か売主に求めて確かめてください。建物の管理状態は資産価値に直結するため、購入前にしっかり確認したい項目です。築20年という年数も踏まえ、過去の大規模修繕の実施時期を合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「安全・割安」が1件で、平均実質利回りは3.62%、平均提示価格は2550万円、家賃中央値は86,600円でした（最終診断日は2023年7月28日）。件数が少ないため、この結果だけで割安と断定することはできません。
品川区エリア全体では179件の診断があり、最も多い判定は「危険（割高）」で102件、次いで「安全・割安」53件、「注意」24件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の家賃中央値86,600円はエリアの家賃中央値より低く、価格や利回りのバランスは物件ごとに個別に見極める必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示によると、棟から294m離れた小山台１－２３－６の地点は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,290,000円です。前年の1,150,000円から12.2%上昇しており、周辺エリアの地価は上向きの傾向がうかがえます。ただしこれは1地点の価格であり、棟そのものの資産価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに735件あり、価格中央値は3200万円、単価中央値は1平方メートルあたり124.4万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、荏原地区では2025年第4四半期に1DK・30平方メートルの部屋が5400万円や3900万円、1R・15平方メートルの部屋が1100万円で取引された事例があります。
この棟のハザード（水害や土砂災害などのリスク）情報は今回のデータに無いため、国土交通省のハザードマップポータルサイトで浸水想定区域や土砂災害警戒区域に該当するかどうかを確かめてください。立地を選ぶ際は、交通の便だけでなく災害リスクも合わせて見ておくと安心です。
武蔵小山駅徒歩5分の立地は便利ですが、棟の割高診断は1件の参考値にとどまります。
品川区エリア全体は「危険（割高）」が最多のため、価格と家賃のバランスは個別に見る必要があります。
管理体制やハザード情報は今回のデータに無いため、管理組合の資料とハザードマップで必ず確認してください。
- 建物の長期修繕計画と修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確かめる
- 現在の賃貸借契約（賃料・契約期間）を重要事項説明書で確認する
- ハザードマップポータルサイトで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 登記簿で所有権の状況や抵当権の有無を確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して価格の妥当性を検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-19時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.09ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.62%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.09ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 86,600円
この棟の家賃中央値（86,600円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 6.9% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／小山台１－２３－６（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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