スカイコートヌーベル早稲田
スカイコートヌーベル早稲田（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西早稲田1丁目13-8 |
|---|---|
| 交通 | 都電荒川線 早稲田駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ東西線 早稲田駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2002-10（築24年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートヌーベル早稲田は、東京都新宿区西早稲田にある2002年竣工・地上10階建29戸の投資用ワンルームマンションです。都電荒川線早稲田駅から徒歩2分で、分譲はスカイコート株式会社です。診断は1件のみの参考値で割高の判定が出ており、価格や賃料は重要事項説明書などで確かめてください。
立地と交通
スカイコートヌーベル早稲田は、都電荒川線の早稲田駅から徒歩2分という近さにあります。都電は路面を走る小型の電車で、本数は多いものの乗り換えが必要になる場合があります。東京メトロ東西線の早稲田駅も徒歩11分で使えるため、通勤や通学の行き先によって使い分けやすい立地です。
所在地は新宿区西早稲田1丁目で、国交省のデータでは商業地域（市街化区域）に区分されています。商業地域は店舗やオフィスが建てやすい一方、住宅街としての落ち着きは地域によって差があるため、実際の周辺環境は現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2002年10月に竣工した、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨をコンクリートで囲んだ丈夫なつくり）の地上10階建で、総戸数は29戸です。権利は所有権で、分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担っています。築24年で、ワンルーム投資マンションとしては中古の年数に入ります。
今回のデータには修繕の履歴や管理費・修繕積立金の金額が含まれていません。実際の管理状態や将来の修繕計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値です。この1件では「危険（割高）」の判定が出ていますが、件数が少なく棟全体の傾向とは言えません。
参考値として見ると、棟の平均実質利回りは3.34%、平均提示価格は2480万円、家賃は80,000円（サンプル1件）でした。新宿区全体（診断256件）の平均実質利回り3.5%、平均提示価格3077万円、家賃中央値95,000円と並べると、この棟は家賃に対して価格が高めに出やすい部類に位置しています。
このデータの最終診断日は2024年2月17日で、その後の価格や家賃の変動は反映されていません。実際に検討する際は、直近の売買価格や賃料を自分でも確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から191m離れた高田1-3-11の地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり764,000円で、前年の681,000円から12.2%上昇しました。この地点は第一種住居地域で、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は地点単位のデータであり、棟そのものの価値を直接示すものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの843件で、価格の中央値は3400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば西早稲田の2011年築1Kが1900万円、1991年築1Rが1700万円で取引されており、築年や広さによって価格の幅があることがわかります。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤はやや液状化しやすいとされ、地形は谷底低地（傾斜1/100未満の緩やかな低地）です。浸水想定がある地点では、購入前に自治体の洪水ハザードマップと保険の条件を確認しておくと安心です。
都電早稲田駅徒歩2分の駅近物件だが、診断は参考値で割高判定が出ています。
新宿区全体と比べ、家賃に対して価格が高めに出やすい傾向があります。
浸水想定や液状化のリスクもあるため、現地確認と資料確認を欠かさないでください。
- 重要事項説明書で価格や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 直近の賃料・空室率を賃貸サイトや管理会社に確認する
- 洪水ハザードマップで浸水想定区域を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 診断は1件のみの参考値なので、他の取引価格とも比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.34%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 15.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田１－３－１１（この棟から約191m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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