スカイコートヒルズ北新宿
スカイコートヒルズ北新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区北新宿４丁目２２−１１ スカイコートヒルズ北新宿 ７０７ |
|---|---|
| 交通 | 落合駅 徒歩8分 ／ 東中野駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2017-03（築9年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | アステルズ |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートヒルズ北新宿は、東京都新宿区北新宿にある2017年築・9階建て79戸の投資用ワンルームです。落合駅徒歩8分、東中野駅徒歩10分の立地で、診断の件数は3件、判定はすべて安全・割安、平均実質利回りは3.87%でした。分譲は日神不動産、管理はアステルズです。
立地と交通
スカイコートヒルズ北新宿は、東京都新宿区北新宿四丁目に位置するワンルームマンションです。最寄りは西武新宿線の落合駅で徒歩8分、JR中央・総武線の東中野駅までは徒歩10分となっており、2つの路線を使い分けられる立地です。用途地域は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率400%、防火地域に指定されています。
第一種住居地域は、主に住居の環境を守ることを目的とした用途地域の一つです。容積率400%は比較的高い水準で、中層から高層のマンションが建ちやすいエリアであることを示しています。駅からの距離や路線の多さは通勤・通学のしやすさに関わる部分なので、実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2017年3月に竣工した9階建て、総戸数79戸のワンルームマンションで、築年数は9年です。分譲したのは首都圏に特化した日神不動産で、「スカイコート」ブランドとして投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としている会社です。管理会社はアステルズが担当しています。
建物の構造（鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造かなど）や、土地の権利形態（所有権か借地権かなど）は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴も分からないため、管理組合の総会議事録とあわせて売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は3件で、判定の内訳は危険（割高）0件、注意0件、安全・割安3件でした。平均の実質利回りは3.87%、平均提示価格は3,990万円、家賃の中央値は145,000円（最小126,000円〜最大145,000円）です。最終の診断日は2026年7月31日となっています。
新宿区全体では診断の件数が255件あり、判定で最も多いのは危険（割高）で133件、安全・割安は82件でした。エリア平均の実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,074万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の実質利回りはエリア平均より0.37ポイント高くなっていますが、診断の件数が3件と少ないため参考値として扱い、この差が続くかどうかは今後の診断の積み重ねで確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から41メートルの地価公示地点（北新宿４－２２－１６）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,010,000円となり、前年の921,000円から9.7%上昇しています。地価公示はあくまで公示地点の数字で、マンション一室の資産価値を直接示すものではない点に注意してください。
国交省の取引事例データでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの715件のうち、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、東中野地区で1LDK・35平方メートルが3,800万円、北新宿地区で1R・30平方メートルが1,200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3メートルとされており、地形はローム台地で液状化はしにくいとされています。浸水想定がある点は気になるため、国や区のハザードマップで具体的な浸水の範囲や深さ、避難経路を自分の目で確認することをおすすめします。
2路線利用可の立地で、診断の件数3件はすべて安全・割安という結果でした。
ただし診断の件数は3件と少なく、エリアより利回りが高い点も含め参考値として見るべきです。
建物の構造や権利形態、管理体制の詳細は今回のデータに無く、重要事項説明書等で確認が必要です。
- 建物の構造と土地の権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画の内容を確認する
- 修繕積立金や管理費の金額とその推移を確認する
- 診断の件数が3件と少ないため他の類似物件の事例も参考にする
- 新宿区内の他の物件と利回り・価格を比較してみる
- ハザードマップで浸水想定の範囲と深さを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.37ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.87%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.37ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 145,000円
- 145,000円
- 126,000円
この棟の家賃中央値（145,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 52.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北新宿４－２２－１６（この棟から約41m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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