スカイコートヒルズ北新宿
スカイコートヒルズ北新宿（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区北新宿４丁目２２−１１ スカイコートヒルズ北新宿 ７０７ |
|---|---|
| 交通 | 落合駅 徒歩8分 ／ 東中野駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2017-03（築9年） |
| 総戸数 | 79戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | アステルズ |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートヒルズ北新宿は、東京都新宿区北新宿にある築9年・9階建て79戸のワンルームマンションです。落合駅徒歩8分、東中野駅徒歩10分。日神不動産が分譲したスカイコートブランドの1棟で、割高診断は3件とも安全・割安でした。
立地と交通
スカイコートヒルズ北新宿は、東京都新宿区北新宿4丁目にあります。最寄り駅は落合駅で徒歩8分、東中野駅からは徒歩10分です。2つの駅が使える立地で、通勤や通学の選択肢が広がる点は魅力といえます。
用途地域は第一種住居地域で、市街化区域に指定されています。建物の種類や高さの制限を決めるルールで、周辺が住宅を中心とした落ち着いたエリアだと分かります。ただし、実際の生活動線やお店の充実度など、現地でしか確認できない情報は今回のデータにはありません。
建物と管理
この物件は2017年3月に完成した、9階建て・79戸のマンションです。築9年（2026年時点）で、分譲したのは日神不動産という会社です。日神不動産は首都圏に特化したデベロッパー（マンションを開発して売る会社）で、「スカイコート」という投資用ワンルームのブランドを多く手がけています。管理会社はアステルズです。
建物の構造（鉄筋コンクリートかどうかなど）や、土地の権利の形（所有権か借地権かなど）については、今回のデータでは分かりませんでした。購入を検討する際は、この2点を必ず別途確認する必要があります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について診断した3件では、平均の実質利回りは3.87%、平均の提示価格は3990万円でした。家賃は126,000円から145,000円の間で、中央値は145,000円です。3件とも「安全・割安」の判定でした。ただし診断件数は3件と少なく、この棟全体の傾向として断定はできません。最終診断日は2026年7月31日です。
新宿区全体では249件の診断があり、平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3060万円、家賃中央値は95,000円でした。エリア全体で最も多い判定は「危険（割高）」です。この棟の平均利回りはエリア平均より0.36ポイント高く、数値だけを見ると相場より条件が良い可能性がありますが、3件という少ないサンプルでの比較である点には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から41メートルの地点の地価公示（国が毎年発表する土地の価格）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,010,000円でした。前年の921,000円から9.7%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%、容積率400%で、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで715件あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば東中野地区の2011年築・1LDK（40平方メートル）が5400万円、北新宿地区の1988年築・1R（30平方メートル）が1200万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3メートルとされています。大雨のときに想定される浸水の深さを示す数値です。一方で液状化はしにくい地盤で、地形はローム台地（水はけの良い硬い地盤）です。高潮に関するデータは取得できていません。
この棟の割高診断は3件とも安全・割安ですが、件数が少なく参考として捉えるべきです。
地価は前年より9.7%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
浸水想定があるエリアのため、防災面の確認も購入判断の材料に加えてください。
- 建物の構造（RCかどうか）と土地の権利形態を管理会社に確認する
- 実際の空室状況や過去の賃貸履歴を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と将来の値上げ予定を確認する
- 洪水浸水想定区域内での保険加入や防災対策を確認する
- 診断3件だけでなく他の類似物件とも価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-28時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.37ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.87%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.37ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 145,000円
- 145,000円
- 126,000円
この棟の家賃中央値（145,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 52.6% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／北新宿４－２２－１６（この棟から約41m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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