スカイコート新宿壱番館
スカイコート新宿壱番館（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区新宿6丁目20-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 東新宿 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 東新宿 徒歩6分 |
| 築年 | 2004-12（築21年） |
| 総戸数 | 44 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | オリエンタル建設 |
| 建物管理会社 | スカイサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート新宿壱番館は、東京都新宿区新宿6丁目に建つ2004年竣工・地上12階建て・44戸のワンルームマンションです。東新宿駅まで徒歩6分。診断の件数は1件と少なく参考値ですが、価格は割高の判定が出ています。エリア全体の傾向もあわせて確認してください。
立地と交通
最寄り駅は東京メトロ副都心線と都営大江戸線が使える東新宿駅で、棟からは徒歩6分です。2つの路線が利用できるため、新宿三丁目や渋谷方面、さらに都営大江戸線沿線への移動もしやすく、通勤や通学の選択肢が広がりやすい立地といえます。初めて新宿エリアで物件を探す人にとっても、乗り換えのしやすさは生活のしやすさに直結するポイントです。
建物が立つ場所は用途地域が商業地域、区域は市街化区域（まちづくりを進めていく区域という意味です）に区分されています。商業地域は飲食店やオフィス、店舗などが建てやすい地域で、周辺の賑わいが生活の便利さにつながる一方、人通りや音の多さが気になる人もいます。静かさを重視するか、便利さを重視するかで評価が分かれる地域性です。
建物と管理
この棟は2004年12月に竣工し、築年数は22年です。地上12階建て・総戸数44戸で、構造は鉄筋コンクリート造（RC造、鉄筋とコンクリートを組み合わせて作る構造）です。権利形態は所有権で、土地と建物の両方を所有する形になります。分譲はオリエンタル建設が手がけました。竣工から20年以上経過しているため、外壁や配管などの経年劣化がどの程度進んでいるかも合わせて確認したい点です。
管理会社はスカイサービスで、ブランドは日神不動産グループが展開する「スカイコート」です。同グループは首都圏に特化したデベロッパーで、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。一方で、現在の管理体制や清掃・修繕の実施状況、長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていません。実際の管理の質は管理組合の総会議事録と長期修繕計画を取り寄せて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の診断の件数は1件で、3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.24%、平均提示価格は2900万円、想定家賃は92,500円（サンプル1件）でした。件数が極端に少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
参考として新宿区全体の診断の件数は256件あり、最も多い判定はこの棟と同じ「危険（割高）」でした。内訳は危険133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件です。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円で、棟の数字とおおむね近い水準にあります。とはいえエリアの傾向がそのまま個別の棟に当てはまるとは限りません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から153m離れた余丁町６－２３の地点は、近隣商業地域・商業地に区分され、建蔽率80%・容積率400%（土地に対して建てられる建物の面積の割合を示す数値）、防火地域（燃えにくい建物にすることが求められる区域）に指定されています。
この地点の価格は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,810,000円で、前年の1,600,000円から13.1%上昇しています。これは1地点だけの公的な記録であり、この棟そのものの価格や将来の値動きを示すものではない点に注意してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間で1154件あり、価格の中央値は3400万円、面積中央値30平方メートルでの単価中央値は1平方メートルあたり120万円でした。2025年第4四半期の例では、北新宿で1K・25平方メートルが3300万円、歌舞伎町で1DK・30平方メートルが3900万円で取引されています。間取りや築年、立地が異なるため単純比較はできません。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。ハザードの情報は地点ごとに異なるため、実際に検討する際は国や区が公開するハザードマップで棟の所在地そのものを確認することをおすすめします。
診断の件数は参考値ですが、棟とエリアともに多い判定は危険（割高）でした。
地価は前年より13.1%上昇していますが、1地点のデータで棟の価格を示すものではありません。
管理体制や修繕計画は今回のデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画で確かめてください。
- 重要事項説明書と登記簿で建物の構造・権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 家賃の実際の相場を複数の賃貸サイトや仲介で比較する
- 周辺の取引事例と単価を照らし合わせて価格を検討する
- 国や区のハザードマップで棟の所在地そのものを確認する
- 診断の件数が少ないため、今後の追加データも確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.24%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,500円
この棟の家賃中央値（92,500円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 2.6% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／余丁町６－２３（この棟から約153m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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