スカイコート早稲田壱番館
スカイコート早稲田壱番館（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区高田馬場一丁目4番20号 |
|---|---|
| 交通 | 西早稲田駅 徒歩5分 ／ 面影橋駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2004-01（築22年） |
| 総戸数 | 88戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート早稲田壱番館は、東京都新宿区高田馬場一丁目にある2004年築・12階建て88戸の投資用ワンルームマンションです。西早稲田駅徒歩5分、面影橋駅徒歩6分で、日神不動産のスカイコートブランドの1棟です。
立地と交通
スカイコート早稲田壱番館は、東京都新宿区高田馬場一丁目にあります。最寄り駅は西早稲田駅で徒歩5分、面影橋駅も徒歩6分で利用でき、2つの駅を使い分けられる立地です。新宿区は都心へのアクセスがよいエリアとして知られていますが、実際の通勤時間や混雑具合は路線や時間帯によって変わります。
周辺は商業地域に指定されており、容積率600%と比較的高い土地利用が認められているエリアです。日々の買い物のしやすさや夜間の人通りなど、暮らしやすさに関わる細かな点は今回のデータだけでは分からないため、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2004年1月に竣工した、12階建て・総戸数88戸のマンションです。築年数は22年で、分譲したのは日神不動産です。日神不動産は首都圏に特化したデベロッパーで、「スカイコート」ブランドの投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力事業としています。管理会社はタングラムです。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）と土地の権利関係は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、修繕積立金の金額や今後の大規模修繕計画も分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱ってください。この1件では「危険（割高）」の判定が出ており、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は2820万円、家賃は91,000円でした。診断の最終日は2024年2月21日です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が妥当かどうかを判断することはできません。
新宿区全体では251件の診断があり、内訳は「危険（割高）」130件、「注意」37件、「安全・割安」82件、「判定不能」2件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は3059万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の数字とエリアの数字を見比べながら、個別の提示価格が市場に対して高いか低いかを考える材料にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から135m離れた高田馬場２－８－４の地価公示（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり3,460,000円で、前年の2,960,000円から16.9%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率600%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺エリア全体の傾向であり、この棟自体の資産価値を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに541件あり、価格の中央値は2800万円、単価の中央値は1平方メートルあたり111.1万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として西早稲田地区では、2025年第4四半期に1Kで3300万円（20平方メートル、2007年築）などの取引がありました。ハザード面では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.9（26件）が付いています。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、どのような評価がされているかは、サイトの掲載ページや現地の管理会社に直接確認してください。
西早稲田駅徒歩5分と駅近ですが、構造や権利関係は確認資料で別途確かめる必要があります。
割高診断はこの棟1件のみの参考値で、エリア全体でも「危険（割高）」が最多の判定でした。
地価は前年より16.9%上昇していますが、将来の値上がりや満室を保証するものではありません。
- 建物の構造と土地の権利関係を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 修繕積立金の金額と長期修繕計画を管理組合に確認する
- 管理組合の総会議事録で管理体制の実態を確認する
- 実際の賃貸募集状況や空室期間を複数の賃貸サイトで確認する
- 現地を訪問し、駅からの道のりや周辺環境を自分の目で見る
- 提示価格が診断件数1件の参考値であることを踏まえて再診断する
- これらが揃えば買ってよいとは限りません。価格の妥当性は別途確認が必要です。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.9点26件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.04ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
この棟の家賃中央値（91,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 4.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田馬場２－８－４（この棟から約135m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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