スカイコート神楽坂壱番館
スカイコート神楽坂壱番館（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区北山伏町１−１０ |
|---|---|
| 交通 | 牛込柳町駅 徒歩6分 ／ 牛込神楽坂駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2002-12（築23年） |
| 総戸数 | 65戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | パートナーズ |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート神楽坂壱番館は、東京都新宿区北山伏町にある投資用ワンルームマンションです。牛込柳町駅・牛込神楽坂駅から徒歩6分、日神不動産の分譲で2002年12月築、13階建65戸です。割高診断の件数はまだ無く、本記事は立地・建物・周辺の公的データを宅建士の視点で中立に整理します。
立地と交通
物件は東京都新宿区北山伏町にあります。最寄りの牛込柳町駅と牛込神楽坂駅は、どちらも徒歩6分です。2つの駅を使えることは、電車が止まったときや通勤ルートを選びたいときに別の路線へ逃げられる点で安心材料です。どちらの路線か、始発駅までの時間、各停・急行の違いなどは今回のデータに無いため、駅の時刻表や乗換案内アプリで確かめてください。
新宿区は都心にほど近いエリアですが、住宅地としての性格も強く、物件がある区域の用途地域は商業地域（市街化区域）に指定されています。近くの地価公示地点（市谷甲良町、物件から240m）は第一種中高層住居専用地域で、同じエリアでも区画によって指定が異なることが分かります。詳しい町並みや周辺施設は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2002年12月に竣工し、築24年です。13階建で総戸数は65戸、日神不動産(株)が手がける「スカイコート」ブランドの1棟です。日神不動産は首都圏に特化したデベロッパーで、スカイコートブランドを中心に投資用ワンルームマンションを数多く企画・分譲してきました。ブランドの実例が多いことは、設計や管理が標準化されている可能性を示しますが、この棟固有の良し悪しとは別の話です。
建物の構造（RC造かSRC造かなど）と土地の権利関係（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理は「パートナーズ」が担当していますが、管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の有無は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟については、割高診断の件数が0件のため、相場ポジションは今のところ「データ蓄積中」です。危険（割高）・注意・安全・割安のいずれの判定もまだついておらず、平均利回りや提示価格の数値データも今回はありません。価格が市場より高いか安いかを判断できる材料がまだ無く、今後診断が増えれば傾向が見えてくる可能性があります。購入を検討する際は、不動産会社へ個別に査定を依頼するか、周辺の取引事例と比較することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの地価公示地点（市谷甲良町３５番２外、物件から240m）は、令和8年7月1日時点で1㎡あたり1,520,000円です。前年の1,360,000円から11.8%上昇していますが、これは1つの地点の公示価格であり、この棟自体の資産価値を示すものではありません。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、防火地域の指定は準防火地域です。
周辺エリアの取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで995件あり、価格の中央値は3,600万円、1㎡あたりの単価の中央値は127.5万円、面積の中央値は30㎡です。例えば2025年第4四半期の箪笥町では、45㎡・1LDK・2007年築が8,500万円、20㎡・1R・1987年築が2,000万円で取引されています。間取りや築年、面積が違うと価格も大きく変わるため、この棟の広さに近い事例で比べることが大切です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は安定しているとされる「ローム台地」です。これは公的データに基づく目安であり、実際の被害の有無を保証するものではないため、購入前に区のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟の評点は4.6（件数6件）です。件数が6件とそれほど多くないため、参考程度にとどめるのがよいでしょう。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、マンションレビューのサイトで実際の投稿を確認してください。
牛込柳町・牛込神楽坂の両駅徒歩6分で、2駅使える点は立地の強みです。
割高診断は0件でデータ蓄積中のため、価格の割高・割安は今回は判断できません。
構造や権利、管理の詳細は不明な点が多く、重要事項説明書での確認が欠かせません。
- 建物の構造と土地の権利(所有権か借地権か)を重要事項説明書で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と長期修繕計画を管理組合資料で確認する
- 現在の入居状況(賃貸中か空室か)と現行の賃料を確認する
- 周辺の取引事例と比較し、価格が相場に見合うか確認する
- 区のハザードマップで浸水・液状化リスクを最新情報で確認する
- マンションレビューなど口コミの詳細を自分でも読んでみる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない(確認項目と価格の妥当性は別だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.6点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-24確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／市谷甲良町３５番２外（この棟から約240m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル早稲田新宿区
- グローベル新大久保マスターズゲート新宿区
- エクセリア神楽坂新宿区
- スカイコート四谷新宿区
- ファーストリアルタワー新宿新宿区
- シャルムコート新宿ステーションパレス新宿区
