スカイコート神楽坂弐番館

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

スカイコート神楽坂弐番館は、東京都新宿区東榎町にある2008年4月竣工・9階建16戸のワンルームマンションです。東京メトロ東西線神楽坂駅徒歩5分、有楽町線江戸川橋駅徒歩10分の立地で、割高診断は参考値（1件）ながら危険（割高）の判定が出ています。

立地と交通

この物件は新宿区東榎町にあり、東京メトロ東西線神楽坂駅まで徒歩5分、有楽町線江戸川橋駅まで徒歩10分です。2つの路線が徒歩圏にあるため、通勤・通学のルートを複数から選べる点は住みやすさの面で評価しやすいポイントです。神楽坂は飲食店やオフィスが集まるエリアとして知られていますが、実際の入居状況や賃貸需要の強さは今回のデータだけでは判断できないため、現地の管理会社に最新の空室状況を確認することをおすすめします。

この棟が建つ場所は国交省データで商業地域・市街化区域に区分されています。一方、267m離れた地価公示地点（矢来町３５番５）は第一種中高層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。この地点の公示価格は1平方メートルあたり1,170,000円で、前年の1,060,000円から10.4%上昇していますが、これは公示地点の数値であり、棟自体の価値とは異なります。

建物と管理

建物は2008年4月に竣工したRC（鉄筋コンクリート）造の9階建てで、総戸数は16戸、権利形態は所有権です。分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担当しています。スカイコートは日神不動産グループが展開するブランドで、首都圏の投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。

総戸数16戸は比較的小規模で、管理組合の意思決定が通りやすい反面、修繕費用を少人数で負担する面もあります。長期修繕計画や修繕積立金の推移、直近の総会での決議内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社スカイサービス株式会社に確認してください。小規模な棟だからこそ、修繕費用の負担が一部の所有者に偏っていないかも合わせて見ておくと安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断の件数は1件のみのため、参考値として扱い、この数字だけで断定はできません。参考値では平均実質利回りは3.27%、平均提示価格は2890万円、家賃は95,000円（サンプル1件）で、判定は危険（割高）でした。最終診断日は2024年9月7日と1年以上前のため、現在の賃料相場は売主や管理会社に最新の数値を確認してください。

エリア全体（新宿区）では診断の件数が256件あり、危険（割高）が133件、注意が38件、安全・割安が82件、判定不能が3件で、こちらも危険（割高）が最多でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。棟の判定とエリアの傾向はおおむね同じ方向ですが、棟側はサンプルが少ないため、実際の賃料・管理費・修繕積立金は自分でも確認することが欠かせません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の周辺取引事例データ（2024年第1四半期〜2025年第4四半期、800件）では、価格中央値は3600万円、単価中央値は1平方メートルあたり128.6万円、面積中央値は30平方メートルでした。同じ東榎町では2019年築の1DK（25平方メートル）が3700万円、2018年築の1K（25平方メートル）が4200万円で取引されています（いずれも2025年第4四半期）。

近隣の赤城下町では1995年築の1LDK（55平方メートル）が6400万円で取引された例もあります。築年数や間取り、面積によって価格の幅が大きいため、この棟の提示価格が妥当かどうかは、近い条件の取引事例と照らし合わせて考えることが大切です。取引事例はあくまで過去の成約価格なので、今後の交渉では最新の相場感も合わせて確認してください。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5m未満、液状化は「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。これらは参考情報であり、実際の安全性は区の最新のハザードマップや地盤調査データもあわせて確認すると安心です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 新宿区）

この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.23ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 0% 同水準 ＝ ほぼ相場どおりの水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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