デュオステージ中落合
デュオステージ中落合（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築8年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区中落合1-10-20 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 中井駅 徒歩6分 ／ 都営大江戸線 中井駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2018-09（築8年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根 |
| 建物管理会社 | 日神管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
デュオステージ中落合は、東京都新宿区中落合にある2018年竣工・RC造4階建37戸の投資用ワンルームマンションです。西武新宿線・都営大江戸線中井駅から徒歩6〜7分、管理会社は日神管財です。割高診断は参考値1件で「注意」判定、新宿区全体は「危険（割高）」が最多でした。
立地と交通
デュオステージ中落合は、東京都新宿区中落合1-10-20に位置する投資用マンションです。最寄りは西武新宿線・都営大江戸線が交わる中井駅で、西武新宿線側は徒歩6分、大江戸線側は徒歩7分と、2路線が使える立地です。新宿方面や都心へのアクセスのしやすさは、入居者を探すうえでの強みになりやすい点です。
周辺の用途地域は第１種中高層住居専用地域で、市街化区域に含まれます（用途地域とは、その場所にどんな建物を建てられるかを国や自治体が決めた区分のことです）。中高層の住宅を中心とした落ち着いた街並みが想定される地域ですが、実際の街の雰囲気やお店の数は、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2018年9月に竣工し、2026年時点で築8年です。構造は鉄筋コンクリート造陸屋根（鉄の骨組みをコンクリートで固めた丈夫な構造で、屋根は平らな形）の4階建、総戸数は37戸です。権利形態は所有権で、部屋を完全に自分のものとして持てるタイプです。築浅であることは、設備の老朽化リスクが比較的小さい点として評価できます。
管理会社は日神管財株式会社です。ただし、清掃の頻度や修繕の積立状況、過去の大規模修繕の実施履歴といった具体的な管理の実態は今回のデータにはありません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に取り寄せて、管理が実際にしっかり行われているかを確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。結果は「注意」で、平均提示価格は3670万円、平均実質利回り（買った金額に対して1年でどれくらい家賃収入が入るかの割合）は3.45%、家賃は121,000円でした。診断の最終日は2023年7月31日で、ある程度の時間が経過しているため、現在の募集賃料や価格は別途確認したほうが安全です。
新宿区全体では診断の件数が257件あり、「危険（割高）」が133件と最多で、「注意」38件、「安全・割安」82件、「判定不能」4件でした。区全体の平均提示価格は3074万円、平均実質利回り3.5%、家賃中央値は95,000円です。この棟の価格と家賃は区の平均より高めの水準にありますが、診断が1件だけのため、この棟全体の傾向として断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から232m離れた中落合１－１７－８の地価公示地点（国が毎年公表する、その場所の土地の目安価格）は、令和8年7月1日時点で1㎡あたり1,200,000円、前年の1,020,000円から17.6%上昇しました。この地点の用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率400%・防火地域という条件です。建物自体の用途地域である第１種中高層住居専用地域とは異なるため、同じ地価の水準がそのまま建物の敷地に当てはまるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで627件あり、価格の中央値は2500万円、1㎡あたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は25㎡です。例えば2025年第4四半期には、中落合の2020年築・25㎡・1Kが3100万円、中井の2008年築・20㎡・1Kが2100万円で取引されています。これらは個別の取引であり、この棟の適正価格を直接示すものではありません。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。地盤が比較的安定している目安にはなりますが、ハザード情報は更新されることがあるため、購入前に自治体の最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3、件数7件という記録があります。ただし、具体的にどんな点が良いと感じられたか、どんな点が気になるとされたかの内容は今回のデータにはありません。詳しい内容は同サイトの個別ページで確認してください。
中井駅2路線徒歩6〜7分で、新宿区内でも利便性は高めの立地です。
診断は参考値1件のみで、新宿区全体は危険（割高）が最多のため判断は保留が妥当です。
近くの地価公示地点は前年より17.6%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を日神管財に確認する
- 現在の入居状況と賃料を管理会社や仲介会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・設備・権利関係を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の有無を確認する
- 地価公示地点の商業地域と建物の用途地域の違いを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別途確認）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-27時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.05ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.05ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 121,000円
この棟の家賃中央値（121,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 27.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合１－１７－８（この棟から約232m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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