ルーブル神楽坂弐番館
ルーブル神楽坂弐番館（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区矢来町44-5 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩3分 ／ 都営大江戸線 牛込神楽坂駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2004-07（築22年） |
| 総戸数 | 71戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFD不動産販売 |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル神楽坂弐番館は新宿区矢来町にあるRC造7階建・71戸のワンルームマンションです。神楽坂駅徒歩3分の立地で、割高診断は1件のみ（参考値）、判定は危険（割高）でした。エリア平均との比較や地価公示・周辺取引データも交えて、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ルーブル神楽坂弐番館は、東京都新宿区矢来町44-5に立つワンルームマンションです。東京メトロ東西線の神楽坂駅まで徒歩3分、都営大江戸線の牛込神楽坂駅までは徒歩9分の距離にあり、2本の地下鉄を使い分けられる立地です。東西線は大手町や日本橋など都心のオフィス街に直通するため、通勤での使いやすさは強みといえます。
神楽坂駅から徒歩3分という近さは、単身者向けの賃貸需要を考えるうえでプラス材料になりやすいポイントです。ただし周辺の商店街の雰囲気や夜間の人通りなど、実際の暮らしやすさは数字だけでは分からない部分もあるため、内見や周辺の街歩きで確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2004年7月に竣工し、2026年時点で築22年のRC造（鉄筋コンクリート造）地上7階建てです。総戸数は71戸で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社TFD不動産販売、管理は株式会社TFDコミュニティが担っています。ブランド名の「ルーブル」はクリードが手がける都市型ワンルームシリーズで、首都圏の主要駅周辺に多く展開されています。
管理体制の具体的な内容（修繕の実施状況や管理費の積立状況など）は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主または管理会社に求めて確認してください。築22年という年数を踏まえると、大規模修繕の実施履歴は特に重要な確認ポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみで、判定は「危険（割高）」でした。診断件数が3件に満たないため、この結果はあくまで参考値として捉えてください。平均提示価格は3150万円、平均実質利回りは2.97%、家賃は88,600円（最終診断日2023年10月30日）という内容です。
一方、新宿区全体では256件の診断が行われており、判定の内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件で、こちらも多い判定は「危険（割高）」でした。エリア平均の提示価格は3077万円、平均実質利回りは3.5%、家賃中央値は95,000円です。
棟の提示価格3150万円はエリア平均の3077万円よりやや高く、家賃88,600円はエリア中央値の95,000円より低いため、利回りも2.97%とエリア平均3.5%より低めに出ています。ただしこれは診断1件のみという参考値同士の比較であり、この差だけで物件の優劣を判断することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から190m離れた矢来町３５番５の地点（第一種中高層住居専用地域、住宅地、建蔽率60%、容積率300%、準防火地域）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,170,000円でした。前年の1,060,000円から10.4%上昇していますが、これは公示地点一時点の変動であり、今後の価格動向を保証するものではありません。
周辺の取引事例は887件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は128.6万円、面積中央値は30m2です。例えば2025年第4四半期の東榎町では、25m2・1DKで3700万円、25m2・1Kで4200万円の取引があり、赤城下町では55m2・1LDK（1995年築）が6400万円で成約しています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害リスクが低めに見える点は安心材料ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新マップも確認してください。なお棟自体の用途地域は商業地域（市街化区域）で、地価公示地点の用途地域（第一種中高層住居専用地域）とは異なるため、用途地域は地点ごとに自治体窓口で確認してください。
神楽坂駅徒歩3分の好立地ですが、診断は1件のみの参考値で、判定は危険（割高）です。
エリア平均と比べ提示価格は高め、家賃は低めで、利回りも平均を下回っています。
地価は上昇傾向ですが将来の断定はできず、管理体制や用途地域は書類で確認が必要です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物構造と権利関係を確認する
- 管理会社に現在の賃料と入居率を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を確認する
- 棟自体の用途地域を自治体窓口で確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別の判断だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.53ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.97%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.53ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 88,600円
この棟の家賃中央値（88,600円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 6.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／矢来町３５番５（この棟から約190m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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