ルーブル新宿西落合六番館
ルーブル新宿西落合六番館（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区西落合2丁目22-20 |
|---|---|
| 交通 | 西武新宿線 新井薬師前駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2005-03（築21年） |
| 総戸数 | 35 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社TFDコーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル新宿西落合六番館は、東京都新宿区西落合にある2005年築・地上5階建て全35戸のワンルームマンションです。西武新宿線の新井薬師前駅から徒歩6分で、本記事では宅建士の視点から立地・建物・価格のポジションを事実データに基づき中立に解説します。
立地と交通
ルーブル新宿西落合六番館は、東京都新宿区西落合2丁目22-20に位置します。最寄りは西武新宿線の新井薬師前駅で、徒歩6分です。駅からは住宅街を歩く立地で、周辺には落ち着いた住宅地が広がっています。
この建物がある場所の用途地域は「第１種住居地域」で、市街化区域に含まれます。住宅を中心に一定の商業利用も認められる地域です。商業施設の充実度や学校までの距離など生活面の詳しい情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
ルーブル新宿西落合六番館は2005年3月に竣工し、築21年です。構造は鉄筋コンクリート造（コンクリートで作られ、火や音に強いとされる構造）で、地上5階建て・総戸数35戸、土地と建物を自分のものにできる所有権です。分譲した株式会社TFDコーポレーションと、管理を担う株式会社TFDコミュニティの名前が記録されています。
「ルーブル」は、クリードという会社が首都圏主要駅周辺で展開する都市型ワンルームマンションのブランドです。ブランド名だけでは建物の状態は分からないため、実際の修繕履歴や管理組合の運営状況を長期修繕計画と直近の総会議事録で売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件と少なく、参考値です。この1件での判定は「危険（割高）」、平均の実質利回り（投資額に対する実際の年間収益の割合）は3.05%、平均の提示価格は2250万円、家賃は70,000円でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体を判断することはできません。なお最終の診断日は2023年8月6日で、現在の家賃や価格とは差がある可能性があります。最新の条件は販売資料や賃貸情報で確かめてください。
エリアである東京都新宿区全体では診断の件数が256件あり、内訳は危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件で、最も多いのは危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円でした。この棟の参考値である利回り3.05%は、エリア平均の3.5%より低い結果です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から79メートルの地点（上高田５－３０－３）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり599,000円で、前年の558,000円から7.3%上昇しました。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域に指定されています。地価の上昇は地域の需要を示す一つの材料ですが、将来の価格を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに340件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は95万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期に新井で1Kの20平方メートル・2800万円、上高田でオープンフロアの25平方メートル・3700万円などの取引が記録されています。間取りや築年が異なるため単純な比較はできません。
ハザードの情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。地震や水害のリスクが低めであることを示す材料ですが、備えが不要というわけではありません。最新のハザードマップは自治体の公表情報でも確かめてください。
診断は参考値ながら、棟・エリアともに「危険（割高）」の判定が目立ちます。
地価は上昇傾向ですが、ハザード面は比較的安心できる材料が見られます。
管理体制や最新家賃はデータに無いため、売主や管理会社への確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と直近の総会議事録を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確かめる
- 現在の賃貸募集状況と実際の家賃を確認する
- 最新のハザードマップで浸水・地震リスクを再確認する
- 周辺の取引事例と価格を複数比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.45ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.05%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 26.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上高田５－３０－３（この棟から約79m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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