ルーブル中落合
ルーブル中落合（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区中落合３丁目２８−１２ |
|---|---|
| 交通 | 落合南長崎駅 徒歩2分 ／ 中井駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2006-11（築19年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | 株式会社ONE TRUSTY |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル中落合は東京都新宿区中落合3丁目にある築20年・9階建・総戸数66戸のワンルーム投資用マンションです。落合南長崎駅から徒歩2分、中井駅からも徒歩11分で利用できます。近隣の地価公示は前年より19.3％上昇しました。診断は参考値ながら、宅建士の視点で立地・建物・相場を中立にまとめます。
立地と交通
ルーブル中落合は落合南長崎駅から徒歩2分の場所にあります。単身者向け物件にとって駅からの近さは入居の決め手になりやすく、徒歩2分という距離は強みといえます。中井駅も徒歩11分で使えるため、2つの駅を使い分けられる立地です。
周辺の商業施設や通学・通勤のしやすさなど、暮らしの詳しい様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認するか、仲介している不動産会社に聞いてみてください。
建物と管理
ルーブル中落合は2006年11月に竣工した、9階建て・総戸数66戸のマンションです。分譲会社は株式会社クリードで、「ルーブル」ブランドとして首都圏主要駅周辺に単身者向けマンションを展開してきた会社です。築20年という年数は、設備の更新時期を意識する目安になります。
管理は株式会社ONE TRUSTYが担っています。建物の構造（鉄筋コンクリートなど建物を支えるつくりの種類）や土地の権利の形態は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。修繕の計画や管理組合の運営状況も分からないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。この1件では「安全・割安」と判定され、平均実質利回りは3.56％、平均提示価格は2,250万円でした。家賃は80,000円のサンプル1件のみで、こちらも参考値として受け止めてください。
同じ新宿区全体では診断の件数が255件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（133件）でした。エリア平均の実質利回りは3.5％、平均提示価格は3,074万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の1件は数字だけ見ると良い方に出ていますが、件数が少ないため、同じ条件で他の物件も診断して比べることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
この棟から28m離れた地価公示地点（中落合３－２９－１２）では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり1,360,000円で、前年の1,140,000円から19.3％上昇しました。用途地域は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80％・容積率400％、防火地域に指定されています。地価の上昇は需要の強さを示す材料の一つですが、個別の物件価格が妥当かは別に確かめる必要があります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに450件あり、価格の中央値は2,400万円、面積の中央値は25平方メートルでした。2025年第4四半期の例では、面積25平方メートルの1DK（築1996年、18,000万円）、面積20平方メートルの1K（築2003年、2,400万円）、面積25平方メートルの1K（築1999年、2,200万円）といった取引がありました。間取りや築年がそれぞれ違うため、価格の比較には注意が必要です。
ハザードの情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。災害リスクが低めに出ている材料ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新マップも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは、この棟の評点は3.7（18件）です。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、知りたい方はマンションレビューのページで実際の投稿を確認してください。
評点だけでは住み心地の詳しい内容までは分からないため、数字はあくまで参考程度に受け止め、購入を考える際は現地見学や管理会社への聞き取りも合わせて行ってください。
立地は駅近で魅力がありますが、診断は1件のみの参考値で断定はできません。
地価は上昇傾向でも、個別物件の価格が妥当かは取引事例との比較が必要です。
構造や管理状況など不明点は重要事項説明書や管理組合資料で必ず確認してください。
- 建物の構造と土地の権利を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 長期修繕計画と直近の総会議事録を管理組合・売主に確認する
- 家賃80,000円の根拠となる賃貸借契約書を確認する
- 新宿区の最新ハザードマップで浸水・液状化リスクを再確認する
- 周辺の取引事例と比較し、提示価格が妥当か個別に検討する
- マンションレビューの投稿内容を直接確認し住み心地を把握する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.7点18件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-19確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.06ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 15.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合３－２９－１２（この棟から約28m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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