ルーブル神楽坂
ルーブル神楽坂（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区東五軒町4-13 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ東西線 神楽坂駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2000-10（築26年） |
| 総戸数 | 26戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | TFDコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ルーブル神楽坂は東京都新宿区東五軒町にある、2000年竣工・地上8階建て・全26戸のワンルーム投資用マンションです。江戸川橋駅・神楽坂駅のどちらからも徒歩7分で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」。新宿区エリアの相場や地価公示データと合わせて、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
ルーブル神楽坂は、東京メトロ有楽町線の江戸川橋駅と東京メトロ東西線の神楽坂駅のどちらからも徒歩7分という立地にあります。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の行き先を1つに絞らずに選べる点は、ワンルーム投資用マンションとして評価しやすい材料といえます。
建物がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に区域分けされています。周辺にどんなお店があるか、騒音や人通りはどうかといった生活感に関わる情報は今回のデータに無いため、実際に現地を歩いて確かめるか、管理会社のTFDコミュニティに聞いてみることをおすすめします。
建物と管理
ルーブル神楽坂は2000年10月に竣工した、鉄筋コンクリート造の地上8階建て、総戸数26戸のマンションです。築26年で、土地と建物の権利はすべて所有権です。分譲は「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームを手がける(株)クリード、管理はTFDコミュニティが担当しています。
建物の修繕がどのように計画されているか、管理費や修繕積立金がいくらかといった情報は今回のデータには含まれていません。築26年を超えているため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理会社かTFDコミュニティに確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、提示価格は2200万円、実質利回り（毎年の家賃収入が投資した金額に対してどれくらいの割合になるかを示す数字です）は3.37%でした。家賃は78,000円の1件のみが対象です。
同じ新宿区エリア全体では診断件数256件のうち「危険（割高）」が133件と最も多く、平均提示価格は3077万円、平均実質利回りは3.5%、家賃中央値は95,000円でした。この棟の診断は1件だけなので、エリア全体との比較には限界があり、今後診断が増えるまで判断は保留したほうがよいでしょう。
この棟の診断は2023年5月22日に行われたもので、その後の市場の変化は反映されていません。最新の価格や家賃の水準は、売買の媒介を行う不動産会社や賃貸の掲載サイトで改めて確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から219m離れた水道町4-22の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,010,000円となっており、前年の1,700,000円から18.2%上がりました。この地点は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ面積の上限（容積率）は500%、火災が広がりにくいように建築制限のある防火地域に指定されています。
周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに891件の取引があり、価格の中央値は3600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は126.7万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば東榎町では2025年第4四半期に、2018年築・25平方メートルの1Kが4,200万円で取引された事例があり、同じエリアでも価格には幅があります。
ハザードマップでは、この棟の周辺は洪水で0.5〜3mの浸水想定、高潮で1m以上3m未満の浸水想定があり、地形は谷底低地（周囲より低く水が集まりやすい土地という意味です）とされています。液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」と分類されていますが、購入前には最新のハザードマップを自治体の窓口で確認することをおすすめします。
割高診断は1件のみの参考値で、「危険（割高）」という判定を断定材料にはできません。
新宿区エリア全体でも「危険（割高）」が最多で、相場全体が高めに出やすい傾向があります。
地価は上昇傾向ですが浸水や高潮のリスクもあり、価格と防災の両面を確認してから検討したい棟です。
- 長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理会社に確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の見直し予定を確認する
- 現在の賃料や入居状況を賃貸の掲載サイトや管理会社に確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- 最新のハザードマップを自治体窓口で確認する
- 周辺の取引事例と比較し、提示価格が妥当か複数社で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-18時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ルーブル」ブランドで都市型ワンルームマンションを企画・分譲。首都圏主要駅周辺に展開。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-26確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.13ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 78,000円
この棟の家賃中央値（78,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 17.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／水道町４－２２（この棟から約219m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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