グランド・ガーラ西新宿 WEST
グランド・ガーラ西新宿 WEST（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿5丁目10-13 |
|---|---|
| 交通 | 都営大江戸線 西新宿五丁目駅 徒歩2分 ／ 東京メトロ丸ノ内線 西新宿駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2002-03（築24年） |
| 総戸数 | 67戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋造 |
| 分譲会社 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
| 建物管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランド・ガーラ西新宿WESTは、東京都新宿区西新宿5丁目にある築24年・67戸のワンルームマンションです。都営大江戸線西新宿五丁目駅から徒歩2分。立地や管理、割高診断の参考値などを宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
最寄りは都営大江戸線「西新宿五丁目」駅で徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅からも徒歩7分です。2つの路線を使い分けられる場所にあり、駅までの距離が近いことは単身者向けのワンルーム経営において入居者の決めやすさにつながりやすい要素の一つです。
用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対して建物を建てられる面積の割合）は80%、容積率（土地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は600%です。防火地域の指定もあり、周辺には高い建物や商業施設が建ちやすい地域特性があります。今後の周辺環境の変化については、新宿区の都市計画図などで確認してください。
駅から徒歩2分という近さは、入居者を探しやすいという点で良い材料です。一方で、実際の入居率や空室の状況は今回のデータには含まれていないため、気になる方は管理会社や賃貸情報サイトで最新の空室状況を確認してください。地域全体の賃貸需要についても、合わせて調べておくと判断の材料になります。
建物と管理
竣工は2002年3月で築24年、地上13階建・総戸数67戸です。構造は鉄骨鉄筋造（鉄骨をコンクリートで覆った構造）で、権利形態は所有権となっています。分譲会社は株式会社エフ・ジェー・ネクスト、管理会社は株式会社エフ・ジェー・コミュニティです。
大規模修繕の実施履歴や修繕積立金の積み立て状況は今回のデータにはありません。築24年という年数を踏まえると、修繕の時期や費用の見通しは資産価値に関わる重要な情報なので、長期修繕計画と直近の総会議事録を管理会社か売主に確認し、将来の修繕負担がどの程度になりそうかを自分でも把握しておくことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値です。判定は「危険（割高）」、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.05%、平均提示価格は3,200万円、家賃中央値は98,000円でした。1件の結果だけでこの棟全体の価格感を断定することはできません。
新宿区全体で見ると、診断259件のうち「危険（割高）」が133件と最も多く、次いで「安全・割安」が83件、「注意」が38件となっています。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3,082万円、家賃中央値は95,000円です。この棟の利回り3.05%はエリア平均の3.5%よりも低く、同じ家賃水準であれば価格が相対的に高めに見える結果になっています。
ただし診断件数が1件という限られたデータであることは変わらず、この棟の実際の相場感を知るには、複数の取引事例や賃料情報を合わせて確認することが欠かせません。判定が「危険（割高）」であっても、価格交渉や個別の条件によって印象は変わる可能性があるため、最終的な判断は複数の情報を基に自分で行うことが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から116m離れた西新宿4-4-15の地価公示（令和8年1月1日時点、国が毎年発表する土地の価格の目安）は1平方メートルあたり334万円で、前年の304万円から9.9%上昇しています。商業地域の地点であり、周辺の土地価格が上がっているという一つのデータです。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで760件あり、価格中央値は3,100万円、単価中央値は1平方メートルあたり116万円、面積中央値は30平方メートルです。例として2025年第4四半期の西新宿地区では、20平方メートル・1Kで2,900万円や3,400万円、15平方メートル・1Kで2,400万円という事例が挙げられています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上の緩やかな谷の底にできた地形）とされています。実際のリスクの大きさは建物の基礎や周辺の整備状況によっても変わるため、新宿区が公開しているハザードマップでも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部サイトのマンションレビューでは評点4.1、件数7件という記録があります。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのページで実際のコメントを直接確認してみてください。
診断は1件のみで参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
地価公示は前年より9.9%上昇し、取引事例も多いエリアです。
管理体制や口コミの詳細は今回のデータに無く、管理会社や各サイトで確認を。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 地価公示や取引事例の最新情報を自分でも確認する
- ハザードマップで洪水や液状化のリスクを確認する
- 診断件数が少ないため複数の情報源で相場を確認する
- 外部口コミの詳細内容は各サイトで直接確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.45ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.05%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.45ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 98,000円
この棟の家賃中央値（98,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 3.2% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿４－４－１５（この棟から約116m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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