藤和シティコープ荻窪
藤和シティコープ荻窪（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区荻窪5丁目22-8 |
|---|---|
| 交通 | 中央本線 荻窪駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1992-06（築34年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 藤和不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
藤和シティコープ荻窪は東京都杉並区荻窪、JR中央本線荻窪駅から徒歩2分に建つ1992年竣工・32戸のワンルームマンションです。宅建士の視点で立地、建物、割高診断の参考値、周辺の地価データを中立に解説します。
立地と交通
藤和シティコープ荻窪は、JR中央本線（新宿や中野方面へ向かう在来線）の荻窪駅から徒歩2分という近さに建っています。駅前は商店やオフィスが集まる商業地域に指定されており、買い物や通勤の便がよいエリアです。単身者向けの賃貸需要が見込みやすい立地と言えます。
この辺りの用途地域は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率は80%、延べ面積の上限を示す容積率は600%です。防火地域にも指定されており、建物を建て替える際には防火性能の高い構造が求められます。将来の建て替えや資産性を考える際の参考材料になります。
建物と管理
建物は1992年6月に竣工し、2026年時点で築34年です。鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みで一体化した構造）の6階建てで、総戸数は32戸、権利形態は所有権です。所有権は土地と建物をまとめて自分の資産として持てる形で、将来の売却や相続の見通しが立てやすい権利です。
分譲会社は藤和不動産株式会社、管理会社は三菱地所コミュニティ株式会社です。管理会社名は分かりますが、修繕積立金の額や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。この1件では判定が「危険（割高）」、平均実質利回り（買った価格に対する家賃収入の割合を諸費用込みで計算したもの）は3.66%、平均提示価格は2,150万円、家賃は84,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割高・割安を断定することはできません。
杉並区全体では診断件数193件のうち、危険（割高）が99件、注意が32件、安全・割安が62件で、区全体としても「危険（割高）」が最も多い結果でした。区の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,399万円、家賃中央値は85,000円です。この棟の数字は区の平均と大きく離れてはいませんが、診断件数が少ないため今後の件数の積み重ねを待つ必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国が毎年決める土地の値段の目安である地価公示によると、棟から86m離れた荻窪５－２７－７の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,940,000円で、前年の2,460,000円から19.5%上昇しました。ただしこれは地点の公示価格の変動であり、この棟自体の価格が同じ割合で変わることを示すものではありません。
周辺の取引事例は334件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,600万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は90万円、面積の中央値は30平方メートルです。具体的な例として、2025年第4四半期に成約した荻窪エリアの1LDK（35平方メートル、1995年築）が3,900万円、荻窪エリアの1LDK（45平方メートル、1985年築）が6,400万円、上荻エリアの1LDK（35平方メートル、2009年築）が4,900万円という事例があります。面積や築年、エリアが異なる事例が混在しているため、価格を単純に比較せず、相場の雰囲気をつかむ参考情報として扱ってください。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は水はけのよいローム台地とされています。ハザードは一つの資料だけで安心材料にはならないため、購入前には杉並区が公開する最新のハザードマップも確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点5、件数11の評価が登録されています。ただし具体的な良い点や気になる点の内容は今回のデータに無いため、実際のコメントはマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
評点やレビュー件数は全体の印象を示す指標ですが、良い点・気になる点の具体的なコメントが分からない状態では、住み心地の実態を判断する材料としては不十分です。検討する際は、サイト上の個別コメントを直接読むことをおすすめします。
荻窪駅徒歩2分という駅近さは強みですが、割高診断は参考値のため断定できません。
地価公示は前年より19.5%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
管理体質や修繕計画は今回のデータに無く、管理組合の議事録や重要事項説明書での確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 現在の賃貸契約の内容や空室の有無を売主に確認する
- 建物の耐震性や構造の詳細を重要事項説明書で確認する
- 総会議事録で実際の管理状態や修繕履歴を確認する
- 周辺の取引事例と価格の妥当性を複数の診断で確認する
- マンションレビューの個別コメントを直接確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らず、買ってよいという意味ではない
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.12ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.66%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.12ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,000円
この棟の家賃中央値（84,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 1.2% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／荻窪５－２７－７（この棟から約86m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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