パレドール方南町
パレドール方南町（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区堀ノ内２丁目 |
|---|---|
| 分譲会社 | 株式会社ニッテイライフ |
この物件の解説（宅建士視点）
パレドール方南町は東京都杉並区堀ノ内２丁目にある投資用マンションです。建物や交通の詳細データは限られますが、杉並区全体の地価公示・取引事例・割高診断の傾向から、宅建士の視点で相場の読み方を整理しました。
立地と交通
パレドール方南町は、東京都杉並区堀ノ内２丁目に所在する投資用マンションです。今回のデータには最寄り駅やバス停といった交通情報が含まれていないため、駅までの徒歩分数や乗換えの便は物件概要書や地図サービスで必ず確かめてください。通勤や通学のしやすさは、賃貸需要にも直結する重要な要素です。
地価公示地点（堀ノ内２－１３－１１）の用途地域は近隣商業地域とされており、商業的な利便性がある地域と考えられます。建蔽率は80%、容積率は400%で、比較的建物を大きく建てられる地域区分です。ただし周辺の商店街やスーパーなど具体的な生活環境は今回のデータに含まれていないため、現地を実際に歩いて確かめることをおすすめします。
防火地域に指定されている点も確認できますが、これは建築時の規制に関わる情報であり、実際の生活の便利さを示すものではありません。周辺環境の実態は、区の都市計画図や現地訪問で合わせて確認すると、より具体的なイメージがつかめます。
建物と管理
本棟の分譲会社は株式会社ニッテイライフです。一方で竣工年、階数、総戸数、構造、権利関係といった基本的な建物情報は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。これらは資産価値や将来の修繕費にも関わる重要な情報です。
管理会社名やブランド名についても今回のデータにはありません。日々の清掃状況や修繕の計画は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。管理状態が良いかどうかは、建物の見た目だけでは判断しにくい部分です。
特に区分マンション（マンションの一部の部屋だけを所有する形式）の場合、修繕費の積立が十分かどうかは将来の負担に直結します。長期修繕計画に無理がないか、過去の修繕実績と合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟自体の割高診断の件数は0件のため、相場ポジションは「データ蓄積中」とします。今後診断の件数が増えることで、この棟特有の価格の傾向が見えてくる可能性があります。現時点では、この棟だけの価格判断は行えません。
参考として、杉並区全体では193件の診断が行われています。判定の内訳は危険（割高）99件、注意32件、安全・割安62件で、最も多い判定は危険（割高）でした。平均実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。
ただしこれはエリア全体の傾向であり、この棟そのものの判定を示すものではありません。本棟の価格が妥当かどうかは、本棟自体の販売価格・家賃・利回りのデータを個別に確かめる必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
本棟から265m離れた地価公示地点（堀ノ内２－１３－１１、令和8年7月1日時点）の価格は1㎡あたり1,300,000円で、前年の1,110,000円から17.1%上昇しています。用途地域は近隣商業地域で、建蔽率80%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価の動きは土地の需要を測る一つの材料になります。
周辺の取引事例は399件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2400万円、単価中央値は1㎡あたり90万円、面積中央値は25㎡です。例えば2025年第4四半期の和泉地区では、1K・20㎡・2007年築が2300万円、1K・15㎡・1986年築が900万円、1DK・20㎡・2006年築が2500万円で取引されています。
同じ和泉地区でも、築年や面積によって価格には大きな差があることが分かります。本棟の価格を検討する際は、築年数や面積が近い事例と比べることをおすすめします。
ハザード情報は今回のデータに含まれていないため、浸水や土砂災害のリスクは杉並区が公表しているハザードマップで必ず確認してください。災害リスクは資産価値や保険料にも影響する大切な情報です。
本棟の建物情報や診断データはまだ少なく、相場ポジションは蓄積中です。
杉並区全体では割高判定が最多で、平均提示価格は2399万円でした。
地価は17.1%上昇していますが、将来の値上がりは断定できません。
- 重要事項説明書で竣工年・構造・総戸数を確認する
- 登記簿で権利関係（所有権か借地権か等）を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理状態を確認する
- 物件概要書や地図で最寄り駅・交通アクセスを確認する
- 杉並区のハザードマップで浸水・土砂災害リスクを確認する
- 周辺の取引事例や地価公示と提示価格を比べて割高でないか確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-15時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／堀ノ内２－１３－１１（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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