ヴェルステージ本所吾妻橋

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

東京都墨田区本所にある「ヴェルステージ本所吾妻橋」を宅建士目線で解説します。本所吾妻橋駅徒歩9分、2004年築9階建60戸の投資用ワンルームマンションで、管理会社は愛幸です。割高診断はまだ1件のみで参考値ですが、エリア155件の診断結果や地価・ハザード情報も合わせて確認します。

立地と交通

ヴェルステージ本所吾妻橋は、東京都墨田区本所4丁目にあります。最寄りは本所吾妻橋駅で徒歩9分、錦糸町駅からも徒歩12分で行けるため、2つの駅を使い分けられる立地です。錦糸町駅は商業施設や複数路線が集まる駅なので、通勤や買い物の選択肢が広がりやすい場所といえます。

用途地域は準工業地域で、周辺には住宅と工場・倉庫などが混在しやすい地域です。防火地域にも指定されており、建物を建て替える際の制限が比較的厳しいエリアです。駅からの距離や周辺環境が自分の暮らし方に合うかは、現地を歩いて確認することをおすすめします。また、墨田区は隅田川が近く、川沿いの散歩道など生活環境を見る際の参考になります。

建物と管理

この棟は2004年3月に竣工し、築22年です。9階建て全60戸のワンルームマンションで、管理会社は愛幸です。一方で建物の構造や権利形態（所有権か借地権かなど）、分譲時のブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。

管理の質は外から見えにくい部分です。清掃や修繕がどの程度行われているかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認するのが確実です。築22年という年数を踏まえると、大規模修繕の実施状況も合わせて聞いておきたいポイントです。管理会社「愛幸」がどのような体制で日常清掃や設備点検を行っているかも、契約前に確認すると安心です。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回りは3.59%、平均提示価格は2370万円、家賃は85,000円という結果でした（家賃サンプルも1件のみです）。1件の結果だけで棟全体の相場を決めることはできません。今後診断件数が増えれば、より精度の高い比較ができるようになります。

エリア全体（東京都墨田区）では155件の診断が行われ、最も多い判定は「危険（割高）」で74件でした。エリアの平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2746万円、家賃中央値は87,000円です。棟の数字とエリアの数字を並べると棟のほうが利回りがやや高めですが、サンプルが1件しかないため、この差だけで割安と判断するのは早計です。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の地価公示によると、棟から443m離れた亀沢4-22-2の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり746,000円で、前年の650,000円から14.8%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率300%です。地価の上昇は周辺エリアの需要を示す材料の一つですが、今後も上がり続けるとは限りません。

周辺の取引事例は1098件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2800万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、1LDK・50平方メートルで3700万円、1K・15平方メートルで1400万円、1DK・40平方メートルで4400万円という事例があり、間取りや面積で価格に幅があることが分かります。

ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が3m以上5m未満とされ、液状化しやすい干拓地とも記されています。水害リスクは建物の立地選びで重視したい点なので、この棟自体の浸水想定の詳細や対策は、墨田区のハザードマップと管理会社に確認してください。特に浸水や高潮は低層階の住環境に影響しやすいため、階数も含めて確認しておきたい項目です。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4、件数14件という情報が示されています。ただし良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータには含まれていないため、実際の内容はサイト本体で確認することをおすすめします。評点だけで住みやすさを判断するのは難しい点です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4点14件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-06確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 墨田区）

この棟の平均実質利回り（3.59%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.1ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 4% 安い ＝ やや割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この駅の賃貸需要

この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。

出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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