メインステージ錦糸町駅前II
メインステージ錦糸町駅前II（東京都 墨田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都墨田区江東橋2丁目16-3 |
|---|---|
| 交通 | JR中央・総武線 錦糸町駅 徒歩3分 ／ 東京メトロ半蔵門線 錦糸町駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2004-07（築22年） |
| 総戸数 | 66戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社青山メインランド |
| 建物管理会社 | 株式会社青山メイン企画 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都墨田区江東橋にある「メインステージ錦糸町駅前II」は、錦糸町駅から徒歩3〜4分の投資用マンションです。2004年築・66戸で、割高診断は2件のみの参考値です。相場や地価、ハザードの読み方も宅建士の視点で解説します。
立地と交通
「メインステージ錦糸町駅前II」はJR中央・総武線の錦糸町駅から徒歩3分、東京メトロ半蔵門線の錦糸町駅からも徒歩4分という場所にあります。2つの路線が使える駅に近く、通勤や通学の選択肢が多いのは賃貸需要を考えるうえで良い材料です。
棟から174m離れた地価公示の地点（江東橋１－１１－８）は用途地域が商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）700%です。商業地域は駅前の賑わいがある一方、周辺の生活環境や騒音などは現地で確かめることをおすすめします。
建物と管理
この建物は2004年7月に竣工し、築22年を迎えた12階建て・総戸数66戸のマンションです。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨を鉄筋コンクリートで囲った構造で、耐久性が高いとされます）で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社青山メインランド、管理会社は株式会社青山メイン企画です。
築22年ということで、今後の修繕費の積立状況や過去の大規模修繕の実施履歴が気になるところですが、今回のデータには含まれていません。管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認し、修繕費の見通しを把握することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。平均の実質利回り（投資した金額に対して実際に得られる利益の割合）は3.31%、平均提示価格は2,600万円でした。家賃はサンプル2件で中央値86,725円、最小83,200円〜最大90,250円です。診断の最終日は2023年9月28日で、現在とは市場状況が変わっている可能性があります。
同じ墨田区のエリア全体では155件の診断があり、「危険（割高）」が74件と最も多く、次いで「安全・割安」が43件、「注意」が34件でした。エリアの平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は2,746万円、家賃中央値は87,000円です。この棟の利回りはエリア平均よりやや低い水準にありますが、診断件数が少ないため、この棟だけで割高・割安を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から174m離れた地価公示の地点（江東橋１－１１－８）では、令和8年7月1日時点の価格が1平方メートルあたり2,050,000円で、前年の1,750,000円から17.1%上昇しています。地価の上昇は周辺エリアの取引価格に影響する要素の一つですが、将来の値上がりを保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで809件あり、価格の中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として挙げられている取引は1LDKや1DKで面積35平方メートルの事例が中心で、この棟の部屋タイプや面積とは異なる可能性があるため、実際の売買を検討する際は面積や間取りが近い事例で比較することをおすすめします。
国のハザード情報では、この地点は洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が3m以上5m未満とされ、地盤は液状化しやすい干拓地とされています。低層階に住む場合や購入を検討する場合は、墨田区のハザードマップや防災情報を確認し、浸水や地震時のリスクを把握しておくことをおすすめします。
錦糸町駅徒歩3〜4分で交通は便利ですが、築22年の修繕状況は要確認です。
割高診断は2件のみで参考値、エリア平均より利回りがやや低い傾向です。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい干拓地のためハザード確認が必須です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 築22年の大規模修繕の実施履歴を売主に確認する
- 家賃相場は賃貸サイト等で最新情報を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 取引事例は面積・間取りが近いものと比較する
- 診断件数が少ないため複数の情報源で判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 墨田区）
相場（3.49%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.18ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.31%）は、東京都 墨田区相場（3.49%）より0.18ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 墨田区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
墨田区（両国・錦糸町周辺）の投資環境
墨田区は錦糸町・両国を中心に再開発が進み、都心へのアクセスと生活利便のバランスが取れたエリアです。総武線・大江戸線・半蔵門線などが使え、単身者からの賃貸需要は安定しています。新宿・中央区に比べると取得価格が抑えやすく、利回りをやや確保しやすい傾向があります。
一方で、駅からの距離や築年によって賃料の下がり方に差が出やすく、同じ区内でも立地の見極めが重要です。提示価格が周辺相場に対して割高に振れていないか、家賃の実勢とあわせて確認しておくと、購入後の手出しリスクを抑えられます。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 90,250円
- 83,200円
この棟の家賃中央値（86,725円）は、東京都 墨田区の周辺相場中央値（88,500円）より 2% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／江東橋１－１１－８（この棟から約174m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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