ライオンズマンション日暮里第2
ライオンズマンション日暮里第2（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築42年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区根岸2丁目21-17 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 日暮里駅 徒歩6分 ／ JR常磐線 日暮里駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1983-12（築42年） |
| 総戸数 | 41戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日本国土開発株式会社 |
| 建物管理会社 | 大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都台東区根岸にある「ライオンズマンション日暮里第2」を宅建士の視点で中立に解説します。日暮里駅徒歩6分、築43年・地上8階建・41戸のSRC造マンションで、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、台東区全体は「安全・割安」が多い傾向です。地価公示は前年より18.7%上昇しています。
立地と交通
ライオンズマンション日暮里第2は、東京都台東区根岸2丁目にあります。最寄り駅はJR山手線と常磐線が通る日暮里駅で、徒歩6分です。日暮里駅は複数の路線が使える駅なので、通勤や通学のしやすさは大きな強みと言えます。徒歩6分は、荷物が多い日でも歩きやすい距離と言えるでしょう。駅から近い物件は単身者向けの賃貸需要の面で注目されやすい傾向がありますが、実際の入居状況は物件ごとに確認が必要です。
この棟から311m離れた東日暮里５－５１－１４の地価公示（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり3,110,000円で、前年の2,620,000円から18.7%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率700%の防火地域に指定されており、建物を高く建てやすい地域とされています。
地価公示は、国が毎年1月1日時点の土地の値段の目安として公表する仕組みです。上昇率が大きい地点は周辺で土地の需要が強まっている可能性を示しますが、マンションの価格に直結するとは限りません。建蔽率・容積率が高い商業地域では再開発や建て替えが進みやすいため、今後の街並みの変化も合わせて確認しておくと安心です。
建物と管理
この建物は1983年12月に竣工し、築43年が経ちます。地上8階建で総戸数は41戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んで強度を高めた構造）です。権利形態は所有権で、分譲は日本国土開発株式会社が手がけました。築43年という年数は、今後の修繕や設備更新を考えるうえで重要な情報です。
管理会社は大京アステージで、ブランドは「ライオンズ」、運営会社は大京（現在はオリックスグループ傘下）です。データによると、ライオンズブランドは全国に多くの供給例があり、中古の流通量も多いとされています。一方で、この棟の長期修繕計画や修繕積立金の状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。ブランド力がある分、売却時の買い手が見つかりやすい可能性はありますが、これは管理の良さを保証するものではありません。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（年間の家賃収入から管理費などを差し引いた、購入価格に対する収益の割合）は3%、平均提示価格は2400万円、家賃は88,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2024年12月21日です。1件だけの結果なので、この棟全体の傾向とは言い切れません。
一方、台東区全体では132件の診断があり、危険（割高）53件、注意19件、安全・割安57件、判定不能3件で、最多は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.52%、家賃中央値は97,600円です。この棟の利回り3%はエリア平均よりやや低く、家賃中央値88,000円もエリアより低めですが、診断数が少なく慎重に見る必要があります。割高診断は実質利回りと提示価格を基にした目安で、建物の個別事情までは反映していません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の取引価格情報によると、周辺では2024年第1四半期から2025年第4四半期までに595件の取引がありました。価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は30平方メートルです。中古ワンルーム・コンパクトマンションの取引が活発なエリアと分かります。
具体的な例では、根岸で45平方メートルの1LDK（2012年築）が4400万円、東日暮里で45平方メートルの1LDK（2024年築）が6400万円、同じく東日暮里で30平方メートルの1K（2017年築）が3800万円で取引されています（いずれも2025年第4四半期の成約）。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3メートル、地盤は液状化（地震で地面が水を含んだ砂のように緩くなる現象）がやや起きやすい砂州・砂礫州とされています。購入を検討する際は、台東区のハザードマップや地盤調査資料で最新の想定を確認してください。液状化のしやすさや浸水の想定は対策の有無によって実際の影響度が変わるため、建築時の対策内容も合わせて確認すると安心です。
日暮里駅徒歩6分で、周辺の地価公示は前年より18.7%上昇するなど地価の動きが見られます。
この棟の割高診断は参考値で「危険（割高）」、台東区全体は「安全・割安」が多く傾向が異なります。
築43年のSRC造のため、修繕計画や液状化リスクは書面と行政資料で必ず確認してください。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理組合に確認する
- 総会議事録で過去の大規模修繕の実施状況を確認する
- 登記簿で所有権や抵当権の状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係の詳細を確認する
- ハザードマップで浸水想定区域の最新情報を確認する
- 診断件数が1件のため、複数の取引価格で割高感を見直す
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「ライオンズマンション」ブランドで長年の実績を持つデベロッパー。現在はオリックスグループ傘下。全国に供給実績があり、中古流通量も多い。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.52ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.52ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 10.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東日暮里５－５１－１４（この棟から約311m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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