スパシエ上野ステーションプラザ
スパシエ上野ステーションプラザ（東京都 台東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築17年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都台東区上野7丁目10-5 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 上野駅 徒歩2分 ／ JR山手線 鶯谷駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2009-07（築17年） |
| 総戸数 | 49戸 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社シティインデックスセカンド |
| 建物管理会社 | 株式会社レーベンコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都台東区上野にある「スパシエ上野ステーションプラザ」は、JR山手線上野駅から徒歩2分、築17年・総戸数49戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断は件数が少なく参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格や利回りは複数の資料で確認することをおすすめします。
立地と交通
スパシエ上野ステーションプラザは、東京都台東区上野7丁目10-5に位置し、JR山手線上野駅から徒歩2分という駅近の立地です。上野駅は新幹線や複数の路線が乗り入れる大きな駅で、都心や成田・羽田方面へのアクセスにも便利です。もう一つの最寄り駅である鶯谷駅までも徒歩9分で、通勤や通学の便はかなり良いといえます。
周辺は商業地域に指定され、建蔽率80％・容積率700％、防火地域にも指定されています。商業施設やオフィスが集まるエリアで、単身者向けの賃貸需要が見込める一方、人通りや騒音などの住環境は現地を訪れて確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2009年7月に竣工し、築17年、地上13階建・総戸数49戸の鉄筋コンクリート造（RC造）です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社シティインデックスセカンド、管理会社は株式会社レーベンコミュニティです。
築17年ということで、大規模修繕の実施時期や今後の修繕計画が気になりますが、この点は今回のデータに含まれていません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて、修繕の履行状況や修繕積立金の残高を確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り3.16％、平均提示価格3030万円、家賃は90,450円（サンプル1件）という結果でした。1件の診断だけで、この棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
台東区全体では診断件数134件のうち、安全・割安が57件と最も多く、平均実質利回りは3.52％、平均提示価格は250034万円、家賃中央値は98,000円でした。エリア全体では割安判定が目立ちますが、個々の物件の妥当性は別途、価格と家賃を具体的に比較して確認する必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から214m地点（上野7-6-10）の令和8年1月1日時点の価格は1m²あたり2,870,000円で、前年の2,450,000円から17.1％上昇しました。用途地域は商業地域で、商業地としての地価上昇が続いているエリアです。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに862件あり、価格中央値は3200万円、面積中央値は30m²でした。例えば2025年第4四半期の東上野では1K・35m²が4300万円、北上野では1LDK・45m²（築2010年）が7300万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、地形は砂州・砂礫州で「やや液状化しやすい」とされています。これはあくまで公表データに基づく目安のため、実際の浸水リスクなどは国土交通省の重ねるハザードマップで番地から確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.1（12件）という評価が確認できます。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はサイト上で実際のコメントを確認してください。
上野駅徒歩2分の利便性は魅力ですが、築17年の管理状況は資料で個別に確認する必要があります。
診断は1件のみで参考値にとどまり、「危険（割高）」という判定も断定はできません。
地価は上昇していますが浸水・液状化のリスクもあり、ハザードマップでの確認が欠かせません。
- 重要事項説明書で構造・権利・管理体制を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 登記簿謄本とハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 賃貸サイトで家賃相場や空室の状況を複数確認する
- 診断件数が1件のみなので利回りを別の資料でも確認する
- 周辺の取引事例862件と提示価格を比べて確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.1点12件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 台東区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.16%）は、東京都 台東区相場（3.52%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 台東区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
台東区（上野・浅草・御徒町）の単身向け賃貸需要の特徴
台東区は上野・浅草・御徒町を擁する東京23区東部（城東）のエリアです。JR・地下鉄・つくばエクスプレスなど複数路線が使え、上野からは新幹線や空港へのアクセスも良好で、交通利便性の高さが単身者に選ばれる大きな理由になっています。
商店街やスーパー、飲食店が多く単身でも生活しやすい環境が整っているうえ、都心への職住近接から社会人・学生の賃貸需要が安定しやすいエリアです。上野・浅草の集客力や継続的な再開発も、街としての魅力を下支えしています。
交通と生活利便で単身需要は底堅い一方、人気エリアは物件価格も相応に高くなりがちです。個別の物件は「相場に対して割高でないか」を必ず数字で確認してください。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 90,450円
この棟の家賃中央値（90,450円）は、東京都 台東区の周辺相場中央値（98,000円）より 7.7% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上野７－６－１０（この棟から約214m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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