スカイコート池袋第7
スカイコート池袋第7（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区上池袋1丁目39-3 |
|---|---|
| 交通 | 東武東上線 北池袋駅 徒歩9分 ／ 山手線 池袋駅 徒歩14分 |
| 築年 | 2007-01（築19年） |
| 総戸数 | 107 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコート池袋第7は、東京都豊島区上池袋にある2007年築・11階建て・総戸数107戸のワンルームマンションです。北池袋駅徒歩9分、池袋駅徒歩14分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定です。立地と価格の位置づけを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
スカイコート池袋第7は、東武東上線の北池袋駅から徒歩9分、山手線の池袋駅からも徒歩14分で行き来できる場所にあります。2つの駅が使える点は便利ですが、どちらも徒歩10分前後かそれ以上かかるため、駅前の物件と比べると歩く距離がある点は意識しておきたいところです。池袋駅は主要な乗換駅として多くの路線に接続しており、通勤や通学の行き先の選択肢は広いエリアと言えるでしょう。
所在地の豊島区上池袋は商業地域に指定されており、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、建物の規模の上限を示す容積率は500%と高めに設定されています。これは駅周辺の商業エリアらしい数値で、将来的に周辺で建物が密集しやすい地域であることを示しています。防火地域にも指定されているため、建物の防火性能についても一定の基準が設けられている点も確認しておきたいポイントです。
建物と管理
この建物は2007年1月に竣工し、2026年時点で築19年の鉄筋コンクリート造（コンクリートと鉄の骨組みでできた構造）です。11階建てで総戸数は107戸と規模のあるワンルームマンションで、権利形態は所有権です。所有権であることは、建物を借りる権利ではなく土地と建物そのものを持つ形であることを意味します。分譲はスカイコート株式会社が手がけています。
管理会社はスカイサービスで、ブランド名の「スカイコート」は日神不動産（日神グループ）が展開する、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力とするブランドです。ただし管理費や修繕積立金、過去の修繕の履歴といった具体的な管理状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、少ないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は2330万円、家賃中央値は75,000円、平均実質利回りは3.36%でした。件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
エリア全体（豊島区）では診断の件数が293件あり、「危険（割高）」が159件、「注意」が40件、「安全・割安」が86件、「判定不能」が8件という内訳で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は2691万円、家賃中央値は86,000円、平均実質利回りは3.54%です。この棟の家賃と利回りは、いずれもエリアの数値より低くなっています。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から8mの地点（上池袋1-39-3）は令和8年1月1日時点で1㎡あたり1,450,000円で、前年の1,220,000円から18.9%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。地価が大きく上がっていることは分かりますが、この先も同じ上昇幅が続くとは限らないため、断定はできません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで962件あり、価格の中央値は2700万円、1㎡あたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は25㎡でした。例えば2025年第4四半期には、築2004年・20㎡・1Kが2100万円、築2009年・20㎡・1Kが2500万円で取引された事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」とされていますが、地盤は「やや液状化しやすい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100未満）」とされています。浸水のリスクは低い一方で、液状化については購入前に自治体のハザードマップや地盤調査の情報も確認しておくとよいでしょう。
割高診断の件数は1件で参考値、判定は「危険（割高）」。家賃・利回りはエリア平均より低めです。
地価公示は前年比+18.9%上昇も、液状化リスクはハザードマップで確認が必要です。
管理の実態は資料未確認。総会議事録と長期修繕計画で確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 家賃や空室期間の実態を管理会社に確認する
- ハザードマップで液状化リスクを確認する
- 地価公示の上昇が続くか不動産鑑定士等に相談する
- 周辺の取引事例と提示価格を比較検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.18ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.18ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 13.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上池袋１－３９－３（この棟から約8m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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