ヴェルステージ大塚
ヴェルステージ大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築19年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚2丁目37-10 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 大塚駅 徒歩6分 ／ 都電荒川線 大塚駅前駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2007-03（築19年） |
| 総戸数 | 25戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社リビングクリエイト |
| 建物管理会社 | 日本管財住宅管理株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区南大塚にある「ヴェルステージ大塚」は、JR山手線大塚駅徒歩6分、2007年築・地上9階建て全25戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低めです。購入前は複数の情報源で確かめましょう。
立地と交通
ヴェルステージ大塚は、東京都豊島区南大塚2丁目にあります。JR山手線大塚駅まで徒歩6分、都電荒川線大塚駅前駅までは徒歩5分で、2つの路線を使い分けられる立地です。大塚駅は山手線の駅なので、新宿や池袋、東京方面への移動もしやすい場所と言えます。
このマンションがある場所は商業地域で、建物を建てられる割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限（容積率）は700%です。さらに防火地域にも指定されており、火災に強い建物が求められる地域です。商業地域は駅前の便利な場所に多く、買い物や飲食店へのアクセスも期待できます。
建物と管理
ヴェルステージ大塚は2007年3月に完成した、鉄筋コンクリート（RC）造・地上9階建て・総戸数25戸のマンションです。築年数は19年で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社リビングクリエイト、管理会社は日本管財住宅管理株式会社です。
管理費や修繕積立金の額、長期修繕計画の内容は今回のデータには入っていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。マンションの管理状態は資産価値に関わるため、修繕費の見通しを含めて早めに把握しておくことをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」、物件価格に対する実際の収益の割合を示す実質利回りは平均2.98%、平均提示価格は2570万円、家賃は85,000円（1件のデータ）でした。最終診断日は2023年7月30日で、現在の市況とは時間差がある可能性があります。
同じ豊島区エリア全体の診断は290件あり、こちらは件数が多いため傾向として参考になります。判定の内訳は危険（割高）159件、注意38件、安全・割安86件、判定不能7件で、最も多いのは危険（割高）です。エリア平均の実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円でした。棟の数値はエリア平均より利回りが低く、提示価格も家賃もエリア平均に近い水準です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から約199m離れた南大塚２－４５－８の地点（商業地域）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,000,000円となり、前年の2,560,000円から17.2%上昇しました。地価の上昇は地域の人気を示す一つの材料ですが、将来の物件価格が同じように上がるとは限りません。
周辺エリアの取引事例は642件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は110万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期の西巣鴨1R・40平方メートル・2004年築が4400万円、北大塚のオープンフロア・20平方メートル・1996年築が810万円という例があります。間取りや面積が異なるため、この棟の価格評価にそのまま当てはめることはできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には入っておらず、地震で地面が液体のようになる現象（液状化）が起きにくいローム台地だとされています。地盤や水害のリスクが低めという材料はありますが、土砂災害や高潮など他のハザードは今回のデータに含まれていないため、豊島区のハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には、評点4（5点満点）、件数9件の評価が登録されていますが、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていないため、マンションレビューのページで本文を直接確認してください。
評点だけでは具体的に何が良いのか、何が気になるのかは分からないため、内見や管理会社への質問も合わせて確かめることをおすすめします。とくに賃貸経営を考えている場合は、空室や家賃の実態を仲介会社や管理会社に直接尋ねるほうが確実です。
割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低めです。
地価は上昇傾向ですが、取引事例は間取りや面積が違うため単純比較できません。
価格の妥当性は、管理状態・入居状況・複数データの比較で自分なりに確かめましょう。
- 実際の管理費・修繕積立金・長期修繕計画を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 現在の入居状況や家賃の実額を仲介会社に確認する
- 周辺のハザードマップで土砂災害・高潮リスクも確認する
- マンションレビューの口コミ本文を自分でも読んでみる
- 複数の取引事例や診断データと比べて価格の妥当性を考える
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の話です）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-25時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-24確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.56ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.98%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.56ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
この棟の家賃中央値（85,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 1.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚２－４５－８（この棟から約199m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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