スカイコートパレス新大塚
スカイコートパレス新大塚（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築9年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南大塚3丁目17-4 |
|---|---|
| 交通 | 東京地下鉄丸ノ内線 新大塚駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2017-02（築9年） |
| 総戸数 | 24戸 |
| 階数 | 9階 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | スカイコート株式会社 |
| 建物管理会社 | スカイサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートパレス新大塚は、東京都豊島区南大塚にあり、東京メトロ丸ノ内線新大塚駅から徒歩5分に立つ2017年竣工・9階建24戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値ですが「危険（割高）」で、豊島区全体の平均よりも実質利回りが低い数字が出ています。
立地と交通
スカイコートパレス新大塚は、東京都豊島区南大塚3丁目に位置しています。最寄りの東京メトロ丸ノ内線新大塚駅までは徒歩5分で、丸ノ内線は池袋・新宿・東京・銀座方面へ乗り換えなしで移動できる路線です。通勤や通学での利便性は比較的高いと考えられますが、実際の混雑状況や始発・終電の時間は各路線の時刻表で確認することをおすすめします。
所在地周辺は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率500%という高めの数値が設定されています。これは土地を比較的高く活用できるエリアであることを示していますが、周辺に高層の建物が増える可能性もあるという視点も持っておくとよいでしょう。防火地域の指定もあるため、建築時の規制は比較的厳しい地域です。
建物と管理
この建物は2017年2月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上9階建て、総戸数24戸のマンションです。2026年時点での築年数は9年で、権利形態は所有権です。所有権のマンションは、借地権の物件と比べて将来の建て替えや売却の判断がしやすいと言われています。
分譲を手がけたのはスカイコート株式会社、管理を担うのはスカイサービス株式会社です。スカイコートは日神不動産を中心とする日神グループが展開するブランドで、首都圏に特化した投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力としています。この棟自体の管理の質や修繕の積立状況は今回のデータには含まれていません。実際の管理体制は、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、これまでに1件しか行われていません。件数が少ないため、ここで示す数字は参考値として扱ってください。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.71%、平均提示価格は2,980万円、想定家賃は81,700円（家賃サンプルも1件）でした。最終診断日は2024年11月21日です。
一方、豊島区全体では290件の診断が行われ、内訳は「危険（割高）」159件、「注意」38件、「安全・割安」86件、「判定不能」7件で、最多は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2,685万円、家賃中央値は86,000円です。この棟の2.71%はエリア平均より低い数字ですが、棟側は診断・家賃ともに1件のみのため、断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から268m離れた地価公示地点（南大塚3-50-3）の価格は、令和8年1月1日時点で1㎡あたり126万円でした。前年の109万円から15.6%の上昇です。用途地域は商業地域、用途区分は商業地で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域という条件が付いています。地価の上昇は周辺エリアへの需要の高さを示す材料の一つですが、個別の物件価格とは別に考える必要があります。
周辺の取引事例は874件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,600万円、単価中央値は1㎡あたり107.75万円、面積中央値は25㎡です。大塚地区では2025年第4四半期に15㎡の1Kが1,800万円、20㎡の1Kが2,200万円で取引され、千石地区の1LDK(50㎡)は4,500万円でした。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは今回取得できた範囲の情報であり、高潮に関するデータは含まれていません。防災面を重視する場合は、自治体が公開する最新のハザードマップ（災害の危険性を示した地図）も併せて確認してください。
割高診断は参考値ですが「危険（割高）」で、エリア平均より利回りが低い数字です。
地価公示は上昇傾向ですが、取引価格は面積や築年で大きく変わります。
管理体制や口コミは未取得のため、現地確認と資料入手を優先してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 現在の入居状況と実際の家賃を複数の賃貸サイトで確認する
- 価格が周辺の取引事例と比べて妥当か確認する
- 高潮や浸水のリスクは自治体の最新ハザードマップで確認する
- 診断件数が少ないため、時期を変えて再診断してみる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.83ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.71%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.83ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 81,700円
この棟の家賃中央値（81,700円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 5.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大塚３－５０－３（この棟から約268m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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