スカイコート池袋東口

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

スカイコート池袋東口は、東京都豊島区南池袋二丁目にある1999年竣工・築27年、総戸数37戸のワンルームマンションです。東京メトロ有楽町線の東池袋駅から徒歩5分、JR山手線の池袋駅から徒歩8分という立地にあり、この記事では宅建士の視点で建物・管理・価格の相場ポジションを中立に解説します。

立地と交通

スカイコート池袋東口は、東京メトロ有楽町線の東池袋駅から徒歩5分、JR山手線の池袋駅から徒歩8分という立地にあります。2路線が使えるため通勤・通学の行き先の幅が広く、ワンルーム投資で重視されやすい「駅からの近さ」という点では条件が整っていると言えます。池袋駅は新宿・渋谷方面への乗り換えも多いターミナル駅で、複数の路線に接続している点も特徴です。

所在地は東京都豊島区南池袋二丁目で、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%の防火地域に位置します。商業地域は店舗やオフィスが混在しやすい地域で、賃貸需要の多さと住環境の静かさは別の話なので、実際の周辺環境は現地を歩いて確認することをおすすめします。容積率600%という指定は高層の建物も建てやすい地域であることを示しており、今後の周辺開発の動きも含めて確認しておくとよいでしょう。

建物と管理

建物は1999年9月の竣工で築27年、地上11階建・総戸数37戸という規模の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の骨組みを鉄筋コンクリートで囲んだ構造）です。権利形態は所有権で、分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社がそれぞれ担っています。総戸数37戸・地上11階建というコンパクトな規模は、投資用ワンルームマンションの企画・分譲を主力とするスカイコートブランドらしい構成です。

ブランドの「スカイコート」は日神不動産・日神グループが展開する首都圏特化の投資用ワンルームシリーズです。一方で、修繕の履歴や管理組合の運営状況は今回のデータにないため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確認することをおすすめします。管理体制の良し悪しは建物の資産価値に直結するため、確認を省略しないことが大切です。

割高診断から見た相場ポジション

割高診断とは、提示されている価格と家賃から、割高かどうかを目安として判定する仕組みです。この棟の診断の件数は1件で、3件未満のため参考値です。この1件では判定が「危険（割高）」、平均実質利回り3%、平均提示価格2580万円、家賃75,000円（サンプル1件）という結果でした。件数が少ないため、この棟全体の傾向として断定することはできません。

参考として、東京都豊島区全体では診断件数290件のうち「危険（割高）」が159件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2685万円、家賃中央値は86,000円でした。エリア全体でも割高判定が多い傾向があり、豊島区の相場自体がシビアに見られていることがうかがえます。このように棟単体のデータと比べると、エリア全体の方がサンプル数が多く、傾向として参考にしやすい面があります。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国土交通省の地価公示によると、本棟から170m地点（南池袋２－１３－５）の令和8年1月1日時点の価格は1m²あたり1,320,000円で、前年の1,160,000円から13.8%上昇しています。地価は上がっていますが、地価の上昇とマンション価格の妥当性は別の話なので、購入検討時は個別の取引事例と照らして確認してください。この地点は防火地域にも指定されており、建物の構造に関する規制も比較的厳しい地域です。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで847件あり、価格中央値は2700万円、単価中央値は1m²あたり108.6万円、面積中央値は25m²でした。例えば2025年第4四半期の東池袋では、20m²の1Kが3000万円・3100万円で取引された事例があります。これらは参考情報であり、本棟の価格が妥当かどうかは別途個別に確認が必要です。

ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、地盤は液状化しにくいローム台地とされており、これらの点では比較的落ち着いた立地と言えます。ただし自然災害のリスクは変化することもあるため、購入前には豊島区が公開する最新のハザードマップで確認することをおすすめします。地盤や浸水のリスクが低めであることは、建物の資産価値を考えるうえで一つの安心材料になります。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-23時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 4.3点9件
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上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 豊島区）

この棟の平均実質利回り（3%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.54ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 13.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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