ハーモニーレジデンス東京ウエスト
ハーモニーレジデンス東京ウエスト（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区 |
|---|---|
| 交通 | 東長崎駅 |
| 築年 | 2014（築12年） |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス東京ウエスト（東京都豊島区、東長崎駅が最寄り、2014年竣工・築12年）を宅建士の視点で中立に解説します。棟の診断件数は2件で参考値、豊島区全体では「危険（割高）」が最多です。地価公示や周辺の取引事例を交えて、良い点と気になる点をまとめます。
立地と交通
ハーモニーレジデンス東京ウエストは、東京都豊島区にあるワンルームマンションで、最寄り駅は東長崎駅です。駅からの徒歩分数や周辺の商店街の様子など、暮らしやすさに関わる詳しい情報は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめるか、不動産情報サイトの地図で距離を確認してください。
周辺の地価公示を見ると、棟から121m離れた南池袋２－３９－９の地点（令和8年1月1日時点）で1平方メートルあたり828,000円となっており、前年の736,000円から12.5%上昇しています。地価の上昇は土地の需要が増えていることを示す目安の一つですが、そのまま建物の資産価値や将来の家賃に結びつくとは限りません。
この地点の用途地域は第一種住居地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は60%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）は300%です。また準防火地域に指定されており、建て替えの際には一定の防火性能が求められます。こうした規制は周辺の街並みや将来の建て替えのしやすさに関わるため、知っておくとよいでしょう。
建物と管理
建物は2014年に竣工し、2026年時点で築12年です。階数や総戸数、構造（鉄筋コンクリートか鉄骨かなど）、権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
分譲した会社や管理会社、ブランド名についても今回のデータには記載がありません。マンションの管理状態は資産価値に大きく関わるため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、修繕の履行状況や修繕積立金の額を確認してください。
外壁や共用部の劣化状況についても今回のデータでは確認できていないため、現地の見学時に実際の建物の状態を目で見て確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として見てください。2件とも判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.64%、平均提示価格は2600万円、家賃中央値は91,500円でした（家賃のサンプルも2件です）。
一方、豊島区全体の診断289件では「危険（割高）」の判定が158件と最も多く、「安全・割安」は86件、「注意」は38件、「判定不能」は7件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2683万円、家賃中央値は86,000円です。
棟のサンプルはエリア平均より実質利回りが高く、家賃中央値も高めですが、診断件数が2件という少なさを踏まえると、この棟が明確に割安であると判断することはできません。実際の募集家賃は複数の賃貸情報サイトで確かめることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は849件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108.6万円、面積の中央値は25平方メートルでした。
個別の例を見ると、1980年築・15平方メートルの1Rが1400万円（南池袋、2025年第4四半期）、2004年築・20平方メートルの1Kが3000万円、2015年築・同じ20平方メートルの1Kが3100万円（いずれも東池袋、2025年第4四半期）でした。築年数や立地によって価格の差が大きくなる傾向がうかがえます。
水害や地震などのハザード情報、用途地域の詳細区分は今回のデータに無いため、自治体が公開しているハザードマップや都市計画情報で確認してください。
診断2件はいずれも「安全・割安」ですが件数が少なく参考値です。
豊島区全体では「危険（割高）」が最多、エリア相場との比較も意識しましょう。
建物情報の多くが未公開のため、契約前に重要事項説明書で確認してください。
- 建物の階数・総戸数・構造を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理規約、長期修繕計画を売主に求めて確認する
- 現地で東長崎駅からの実際の徒歩時間を歩いて確かめる
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで最新の募集状況を確認する
- ハザードマップで水害・地震リスクを自治体サイトで確認する
- 取引事例の築年数や面積の違いを踏まえて価格を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-12時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.1ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.64%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.1ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,500円
- 91,500円
この棟の家賃中央値（91,500円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 5.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／南池袋２－３９－９（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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