スカイコートパレス千川
スカイコートパレス千川（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区高松3丁目8番13号 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 千川駅 徒歩9分 ／ 東京メトロ副都心線 要町駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2016-02（築10年） |
| 総戸数 | 69戸 |
| 階数 | 地上4階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | スカイコート(株) |
| 建物管理会社 | スカイサービス(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
スカイコートパレス千川は、東京都豊島区高松3丁目にある2016年2月築・地上4階建て全69戸の投資用ワンルームマンションです。千川駅徒歩9分、要町駅徒歩12分の立地で、割高診断の件数3件中2件が「危険（割高）」という結果でした。
立地と交通
スカイコートパレス千川は、東京都豊島区高松3丁目にあります。最寄りの東京メトロ有楽町線「千川」駅までは徒歩9分、副都心線「要町」駅までは徒歩12分で、2路線が使える立地です。周辺には低層の住宅が多く、落ち着いた住宅街の雰囲気が特徴です。
この場所は第一種低層住居専用地域に区域分けされており、建物の高さや用途に制限があります。建蔽率は60%、容積率は150%で、戸建てや低層マンションが中心のまちなみです。防火の区分は準防火地域にあたります。商業施設の多さなど生活の便利さは今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2016年2月に竣工した地上4階建て、全69戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。権利形態は所有権で、分譲はスカイコート株式会社、管理はスカイサービス株式会社が担当しています。築年数は10年です。
スカイコートは日神不動産グループが展開する投資用ワンルームブランドで、首都圏を中心に多数の分譲実績があります。グループ系列の管理会社が運営を担う体制ですが、実際の清掃や巡回の頻度は棟ごとに異なる場合があります。
大規模修繕の実施時期や修繕積立金の金額、現在の空室の有無は今回のデータに含まれていません。これらは管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟について割高診断を行った件数は3件で、内訳は「危険（割高）」が2件、「注意」が1件、「安全・割安」は0件でした。平均実質利回りは3.42%、平均提示価格は2,673万円、家賃の中央値は86,900円（最小83,200円〜最大88,500円）です。最終診断日は2024年10月19日でした。
同じ豊島区全体の診断（289件）では、平均実質利回り3.54%、平均提示価格2,683万円、家賃中央値86,000円で、こちらも「危険（割高）」が最も多い判定でした。棟と価格や家賃の水準はエリアとほぼ同じ範囲に収まっています。
棟の平均実質利回りはエリア平均より0.12ポイント低く、利回り面ではエリアよりわずかに不利な結果です。ただし棟の診断件数は3件とエリアの289件に比べて少なく、今後の件数の積み重ねで数字が変わる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から295m地点（千川1-20-8）の令和8年地価は1平方メートルあたり946,000円で、前年の860,000円から10%上昇しています。用途地域は第一種低層住居専用地域、建蔽率60%・容積率150%、防火区分は準防火地域です。
周辺の取引事例は280件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2,500万円、単価の中央値は1平方メートルあたり96万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば要町の1Kで2,100万円・20平方メートル（1996年築）、同じく要町で1,900万円・20平方メートル（1996年築）、千早の1Kで1,200万円・15平方メートル（1986年築）といった事例があります。
ハザード面では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の想定は今回のデータに無いため、豊島区が公開するハザードマップで確認してください。
診断件数は棟・エリアとも「危険（割高）」が目立つ結果でした。
利回りはエリア平均より0.12ポイント低く、特別割安とは言えません。
管理や修繕の実態は未確認、総会議事録と計画書で確かめましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金の金額と今後の値上げ予定を確かめる
- 登記簿で所有権・抵当権の状況を確認する
- 現在の賃料と入居状況を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格の妥当性を検討する
- ハザードマップで高潮など未確認のリスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
首都圏特化のデベロッパー。「スカイコート」ブランドを展開し、投資用ワンルームマンションの企画・分譲が主力。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.12ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.42%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.12ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,500円
- 86,900円
- 83,200円
この棟の家賃中央値（86,900円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 0.5% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千川１－２０－８（この棟から約295m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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