プレール南池袋
プレール南池袋（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋1-15-21 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目白駅 徒歩7分 ／ JR各線 池袋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2001-10（築25年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社エム・シー・コーポレーション |
| 建物管理会社 | 株式会社キノシタコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
プレール南池袋は、東京都豊島区南池袋に建つ築25年の投資用マンションです。目白駅徒歩7分、池袋駅徒歩9分で利便性は高め。割高診断は1件のみで参考値ですが判定は「危険（割高）」、地価公示は1年で16%上昇しています。管理はキノシタコミュニティが担っています。
立地と交通
プレール南池袋は、東京都豊島区南池袋1-15-21に建つ投資用マンションです。最寄りはJR山手線目白駅から徒歩7分、JR各線池袋駅から徒歩9分で、2つの駅が使える立地です。池袋という大きな繁華街に近く、通勤や通学の便は良いといえます。
国交省の地価公示では、棟から165m離れた地点が商業地域に指定され、防火地域（火災が広がりにくいよう建築に制限がある地域）でもあります。建てられる建物の大きさの上限を示す建蔽率は80%、容積率は600%です。ただしこの数字は棟そのものではなく近くの公示地点のものなので、建物の正確な規模は登記簿や建築概要書で確認してください。
建物と管理
建物は2001年10月に完成し、築25年、9階建で総戸数は32戸です。構造は鉄筋コンクリート造で、土地と建物の権利は所有権（マンションの土地も自分のものになる権利）です。分譲は株式会社エム・シー・コーポレーション、管理は株式会社キノシタコミュニティが担っています。
修繕の履歴や長期修繕計画、管理費や修繕積立金の金額は今回のデータに含まれていません。管理の実態を知るには、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（家賃収入から管理費などを引いた実際の儲けの割合）は3.45%、平均提示価格は2500万円、家賃は87,000円でした。最終診断日は2024年6月17日です。
豊島区全体では295件の診断があり、判定の内訳は危険（割高）159件、注意40件、安全・割安88件、判定不能8件で、エリアでも最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円です。この棟の数字はエリア平均と大きく離れてはいませんが、診断1件だけでこの棟全体の割高・割安を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示によると、棟の近く（棟から165m）の土地の値段は1平方メートルあたり3,560,000円で、前年の3,070,000円から16%上がりました。公示地価（国が毎年1月1日時点で発表する土地の値段の目安）が1年でこれだけ上がるのは、周辺の人気が高まっていることを示す材料の一つです。
2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引815件では、価格の中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は108万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、高田で6900万円・55平方メートル・1LDK（2004年築）、目白で9600万円・55平方メートル・1LDK（2020年築）、下落合で3000万円・20平方メートル・1K（2001年築）の取引がありました。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は水はけの良いローム台地とされています。これらは良い材料ですが、個別の建物の耐震性や災害対策まではデータに無いため、建築確認の記録や耐震診断の有無を管理会社に確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューでは評点4.5（15件）が付いています。ただし具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに含まれていないため、実際のコメントはマンションレビューのページ本文を直接確認してください。
診断は1件のみで参考値。判定は「危険（割高）」ですが、これだけで断定はできません。
地価公示は1年で16%上昇し、商業地域で便利な立地ですが、建物個別の詳細情報は限られます。
口コミは評点4.5（15件）と高評価ですが内容は非公開のため、自分で本文を確認しましょう。
- 賃貸中の契約条件や入居状況を重要事項説明書で確認する
- 修繕履歴と長期修繕計画を管理組合の議事録で確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を売主や管理会社に確認する
- 価格の妥当性は複数の診断や査定で確認し1件だけで判断しない
- マンションレビューの口コミ本文を実際に読んで確認する
- 建物の耐震性や災害対策を管理会社や建築確認書類で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認と価格の妥当性は別問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.5点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.09ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.45%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.09ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 0.6% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南池袋１－１１－２２（この棟から約165m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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