ハーモニーレジデンス池袋ウエストゲート
ハーモニーレジデンス池袋ウエストゲート（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築7年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区池袋4丁目22-1 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ副都心線 池袋駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2019-03（築7年） |
| 総戸数 | 25戸 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | (株)シノケンハーモニー |
| 建物管理会社 | (株)シノケンアメニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ハーモニーレジデンス池袋ウエストゲートは、東京都豊島区池袋4丁目にある築7年・総戸数25戸の投資用マンションです。副都心線池袋駅から徒歩10分。割高診断は参考値ですが、エリアの地価は1年で16.2%上昇しています。
立地と交通
この物件は東京都豊島区池袋4丁目22-1にあり、東京メトロ副都心線池袋駅から徒歩10分です。池袋駅は複数の路線が通る大きな駅で、通勤や通学には便利な立地といえます。徒歩10分という距離は近すぎず遠すぎないため、実際の道のりや高低差は重要事項説明書の案内図で事前に確認しておくと安心です。
この土地は近隣商業地域（お店や住宅が混ざって建てられる地域）の商業地で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）80%、容積率（延べ床面積の割合）400%、防火地域に指定されています。商業地域らしい人の多さや店舗の集まりは、暮らしやすさと賑やかさの両面があるため、実際に周辺を歩いて確認すると良いでしょう。
建物と管理
竣工は2019年3月で築7年、地上10階建・総戸数25戸の鉄筋コンクリート造で、権利は所有権です。分譲は(株)シノケンハーモニー、管理は(株)シノケンアメニティが担当しています。築7年と比較的新しいため、大きな修繕がまだ少ない時期と見られますが、これは今後の修繕計画次第です。
修繕の計画や管理費の使われ方といった管理体制の詳細は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。25戸という規模は意思決定がしやすい反面、修繕費を積み立てる世帯数が少ない点も踏まえて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、信頼できる件数の目安である3件に届いていないため参考値です。内訳は危険（割高）が1件、安全・割安が1件と分かれており、この少ない件数だけで棟全体を決めつけることはできません。平均の実質利回り（購入後にかかる費用を引いた、実際の利益の割合）は3.29%、平均提示価格は3630万円でした。
家賃は中央値113,495円で、最小99,990円から最大127,000円まで、サンプルは2件分です。豊島区全体でみると診断件数は295件あり、危険（割高）が159件と最も多く、平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2699万円、家賃中央値は86,250円でした。この棟の数字をエリア全体の傾向と比べる参考として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
最寄りの地価公示（国が毎年1月1日時点の土地の値段を調べて発表する仕組み）の地点は池袋１－７－１７で、この棟から335mの場所にあります。令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,360,000円、前年の1,170,000円から16.2%上昇しており、この1年は地価が上がったエリアであることが分かります。ただしこの先も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期の間に870件あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は104万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば上池袋では2025年第4四半期に2100万円(20平方メートル・1K・2004年築)、2500万円(20平方メートル・1K・2009年築)、1600万円(35平方メートル・1LDK・2002年築)といった取引がありました。
ハザード面では洪水の浸水想定は「なし」、液状化（地震で地面が水のようにやわらかくなること）はしにくい地盤で、地形はローム台地とされています。災害リスクの情報は見直されることがあるため、購入前に豊島区が公開するハザードマップで最新の情報を確かめてください。
池袋駅徒歩10分で立地は良いですが、割高診断は2件のみで参考値にとどまります。
地価は1年で16.2%上昇したエリアですが、将来も上がり続けるとは断定できません。
管理体制や最新の家賃は総会議事録や賃貸契約書で必ず確かめる必要があります。
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確かめる
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で管理体制を確認する
- 最新の賃貸契約書で実際の家賃や入居状況を確かめる
- 豊島区のハザードマップで最新の災害リスクを確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を比べて妥当性を判断する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.25ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.29%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.25ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 127,000円
- 99,990円
この棟の家賃中央値（113,495円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,500円）より 31.2% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／池袋１－７－１７（この棟から約335m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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